Asta senza incanto di immobile con fondo patrimoniale + contratto locazione particolare

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  • Ultimo messaggio 16 gennaio 2019
lucaant pubblicato 09 gennaio 2019

Buongiorno,

 

ho letto alcuni topic inerenti e non ho trovato questo caso specifico che vi pongo all'attenzione.

Riguarda un lotto pignorato e che andrà all'asta composto da:

Villino - sub 4;

Garage - sub 5;

Deposito - Locali Telecom sub 6;

Gazebo - Sub.7;

Riporto di seguito gli argomenti su cui vorrei chiarezza al fine di essere tutelato nell'eventuale acquisto.

Dalla perizia emerge:

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:

                Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Fondo patrimoniale costituito con atto a firma Notaio xxxxxx in data 18/10/2001 Rep. 72436 iscritto a Agenzia delle Entrate /Territorio di xxxxx in data 19/10/2001 all’art.8106 con i coniugi xxxxxx xxxxx e xxxxxx xxxxxx (precedenti proprietari) hanno destinato i beni in oggetto a far fronte ai bisogni della famiglia ai sensi dell’art. 167 del C.C.

Si precisa che tale convenzione è stata successivamente modificata con ulteriore convenzione costitutiva di fondo patrimoniale a firma Notaio xxxxxxx in data 08/09/2010 Rep. 68911 iscritto a Agenzia delle Entrate  / Territorio di xxxxxx in data 10/09/2010 all’art.8335 con cui i coniugi xxxxxx xxxxxx e xxxxxxx xxxxxx (precedenti proprietari) hanno destinato altri beni di loro proprietà a far fronte ai bisogni della famiglia ai sensi dell’art. 167 del C.C.

 

Nell'avviso viene aggiunto inoltre:

Quanto alla situazione di possesso:

alla data di redazione del presente avviso di vendita (15/11/2018)  le unità immobiliari oggetto di Procedura distinte con i subb. 4-5-7 sono nel possesso della parte esecutata, mentre l’unità immobiliare distinta con il sub.6 risulta occupata da Telecom Italia S.p.a. in forza di contratto di locazione registrato presso Terzo Ufficio delle Entrate di Bologna in data 10 Settembre 1997 scadente il 31/12/2024, opponibile alla procedura.

L’immobile, verrà pertanto consegnato alla parte aggiudicataria al decreto di trasferimento, restando in ogni caso, la sua liberazione a carico della procedura medesima, ad eccezione del locale di deposito distinto con il sub.6.

Gli immobili vengono venduti a corpo e non a misura con assoggettamento al pertinente regime fiscale, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza alcuna garanzia, con ogni accessione e pertinenza …..

…..precisandosi che dalla relazione ipocatastale agli atti della procedura risulta che i danti causa dell’attuale parte esecutata avevano costituito gli immobili in oggetto in fondo patrimoniale trascritto a xxxxx in data 19/10/2001 all’art.8106 e che tale convenzione matrimoniale è stata successivamente modificata con ulteriore convenzione costitutiva di fondo patrimoniale trascritta sempre a xxxxx in data 10/09/2010 all’art.8335 con cui i costituenti hanno destinato altri beni di loro proprietà a far fronte ai bisogni della famiglia ai sensi dell’art.167 del C.C.

 

La formalità costitutiva dell’originario fondo patrimoniale non potrà essere cancellata con il decreto di trasferimento. Le formalità pregiudizievoli gravanti gli immobili, delle quali verrà ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento, saranno cancellate dal professionista delegato a spese dell’aggiudicatario.

 

 

Attendo cortese riscontro in merito per fare chiarezza su fondo patrimoniale e contratto di locazione di sub.6 

Grazie mille.

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elisar pubblicato 10 gennaio 2019

Salve desidero avere anche io questo tipo di informazioni,  la mia situazione è molto simile a questa descritta.

buona giornata

Elisa

inexecutivis pubblicato 13 gennaio 2019

Ai sensi dell’art. 167 c.c., con il fondo patrimoniale entrambi i coniugi, uno di essi o un terzo vincolano determinati beni immobili, mobili registrati o titoli di credito al soddisfacimento dei diritti di mantenimento, di assistenza e di contribuzione della famiglia. Esso ove abbia ad oggetto beni immobili, deve essere annotato a margine dell’atto di matrimonio e trascrivere presso i registri immobiliari.

L’art. 170 c.c. dispone che l’esecuzione sui beni del fondo patrimoniale e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. I beni del fondo possono essere aggrediti quindi solo a seguito dell’inadempimento di obbligazioni assunte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni della famiglia. Sarà possibile esecutivamente sui beni del fondo anche per le obbligazioni contratte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni estranei alle esigenze della famiglia, solo se i creditori ignoravano tale estraneità.

Va ancora detto che ai fini della opponibilità del fondo patrimoniale è rilevante l’annotazione della sua costituzione nei registri di stato civile e non la trascrizione (così si è espressa Cass. civ., 8 ottobre 2008, n. 24789, secondo la quale “La costituzione del fondo patrimoniale va compresa tra le convenzioni matrimoniali ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 162 c.c., circa le forme delle convenzioni medesime, ivi inclusa quella del comma 3, che ne condiziona l’opponibilità ai terzi all’annotazione del relativo contratto a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione del vincolo, ai sensi dell’art. 2647 c.c., resta degradata a mera pubblicità notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti della costituzione del fondo”).

Sulla scorta di questi elementi, ricaviamo il dato per cui l'esistenza di un fondo patrimoniale non esclude in assoluto la pignorabilità dei beni, con la conseguenza che se nel caso prospettato si è proceduti comunque alla vendita, questo significa che si tratta di una esecuzione che deriva dall’inadempimento di obbligazioni assunte da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni della famiglia oppure di una obbligazione contratta da uno o da entrambi i coniugi per i bisogni estranei alle esigenze della famiglia, la cui estraneità era però ignorata dai creditori.

 

Precisiamo ancora che il fondo patrimoniale non rientra tra le formalità di cui il Giudice dell’esecuzione ordina la cancellazione ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Peraltro, in linea di principio, la cancellazione non è neanche necessaria in quanto, da un lato, ai fini dell’opponibilità ai terzi è rilevante l’annotazione nei registri di stato civile e non la trascrizione (così si è espressa Cass. civ., 8 ottobre 2008, n. 24789, secondo la quale “La costituzione del fondo patrimoniale va compresa tra le convenzioni matrimoniali ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 162 c.c., circa le forme delle convenzioni medesime, ivi inclusa quella del comma 3, che ne condiziona l’opponibilità ai terzi all’annotazione del relativo contratto a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione del vincolo, ai sensi dell’art. 2647 c.c., resta degradata a mera pubblicità notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti della costituzione del fondo”.

Dall’altro, poiché il vincolo creato dal fondo patrimoniale si risolve nella impignorabilità del bene, una volta che la procedura esecutiva si è conclusa con la vendita del bene non possono esservi pregiudizi per i diritti dell’acquirente.

Ciononostante è chiaro che la presenza del vincolo può generare incertezze (per quanto infondate), e dunque rendere meno fluida la circolazione del bene, sicché alcuni tribunali ne ordinano comunque la cancellazione (eventualmente previa comunicazione del decreto di trasferimento a coloro che potrebbero avere interesse al mantenimento della formalità, in modo da provocarne l’eventuale opposizione), anche se la Corte di Cassazione ha affermato che il decreto di trasferimento non può contenere l’ordine di cancellare trascrizioni diverse dal pignoramento e dalle ipoteche senza il consenso delle parti interessate (Cass., 9 novembre 78, n. 5121; 10 settembre 2003, n. 13212).

Quanto al contratto di locazione, da quanto riportato nella domanda ricaviamo il convincimento per cui si tratta di un contratto di locazione opponibile alla procedura, e pertanto l'acquirente subentrerà nella titolarità del contratto all'originario locatore a decorrere dalla data del decreto di trasferimento.

lucaant pubblicato 14 gennaio 2019

La ringrazio per l'attenzione posta nella sua risposta.

Vorrei chiarire alcuni aspetti:

1) Siccome il contratto di locazione è stato tacitamente rinnovato fino al 31/12/2024 ( aveva scadenza nel periodo dell'esecuzione forzata), quando può essere impugnato da parte dell'assegnatario e fatto eventualmente terminare? quali sono i passaggi da dover fare nell'eventulità? 

2) Prima dell'assegnazione è diritto di un interessato all'acquisizione del bene all'asta richiedere la visione del contratto di locazione all'avvocato delegato? L'avvocato delegato deve essere in possesso di questi documenti oppure può rifiutarsi di richiederli e/o quindi di renderli visionabili? 

3) Nel momento transitorio appunto alla procedura di esecuzione forzata chi è il beneficiario della locazione? Eventualmente l'acquirente futuro entrarà in possesso delle cifre "accantonate", se accantonate? 

4) Deve provvedere l'avvocato delegato all'avviso al locatario della variazione di destinazione del bonifco e quindi dell'inoltro nuovo IBAN di riferimento a seguito dell'acquisizione dell'immobile? 

5) E' quindi una attività spettante agli organi preposti, da effettuare precedentemente al decreto di trasferimento oppure spetta all'acquirente in fase successiva??

6) Come posso tutelarmi al fine di garantirmi il rispetto dei giusti tempi e modalità di quanto sopra espresso?

 

 

7) quali tassazione si applicano nell'acquisto di case all'aste? 

 

Ringrazio in anticipo per l'attenzione che vorrete dedicarmi.

Buona giornata e buon lavoro

 

 

inexecutivis pubblicato 16 gennaio 2019

Rispondiamo alle ulteriori richieste di precisazione.

Quanto alla scadenza del contratto, essa può intervenire solo al termine ultimo previsto, previa disdetta da parte del locatore da inviarsi al conduttore nel termine previsto dal contratto medesimo o dalla legge (i termini variano in base alla tipologia di contratto).

In ordine al contratto di locazione, osserviamo che poiché il custode subentra all'esecutato nell'esercizio dei diritti che derivano dal contratto, esso deve essere nella disponibilità del custode, e quale atto della procedura deve essere posto a disposizione dell'interessato che ne faccia richiesta, ai sensi dell'art. 570 c.p.c.. in alternativa, si può estrarre copia del contratto presso l'ufficio del registro competente per territorio.

A proposito dei canoni di locazione, essi spettano alla procedura, poiché per espressa previsione dell'art. 2912 c.c. il pignoramento si estende ai frutti della cosa pignorata, e tali sono anche i canoni di locazione.

L'aggiudicatario acquisirà il diritto alla percezione dei canoni dalla data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento, data a partire dalla quale l'aggiudicatario diventa proprietario del bene. Infatti, secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

In particolare, la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Quando l'aggiudicatario sarà divenuto proprietario del bene, sarà suo onere quello di comunicare formalmente al conduttore (l'ideale è procedere a mezzo raccomandata cn avviso di ricevimento) il subentro nel contratto di locazione e quindi il diritto alla percezione dei canoni.

Infine, in riferimento alle imposte che gravano sul decreto di trasferimento, esse sono esattamente identiche a quelle dovute in occasione degli ordinari trasferimenti negoziali.

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