I costi indicati nella domanda sono sostanzialmente corretti.
Ad essi potrebbero aggiungersi i costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, ove posi a carico dell’acquirente con l’ordinanza di vendita.
Invero, “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)
Se invece l’ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
In ordine alla possibilità che l’applicazione della disciplina del prezzo valore sia richiesta anche successivamente alla formulazione dell’offerta, ed indipendentemente da quanto in essa dichiarato, non vi sono problemi.
Invero, ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”.
Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile
Venendo alla possibilità di versare meno del 15% richiestole osserviamo quanto segue.
La ragione per la quale solitamente nell'avviso di vendita è predeterminato in via forfettaria l'importo del fondo spese risiede nella considerazione per cui la determinazione a monte delle spese di trasferimento del bene non è determinabile con precisione, dipendendo dal regime fiscale dell'acquirente e dal prezzo di aggiudicazione (in relazione al quale varia l'imposta di registro ed eventualmente l'IVA, oltre alla quota parte di compenso dovuta al professionista delegato).
Quanto alla possibilità di versare solo le effettive spese di trasferimento, riteniamo che la risposta debba essere in linea generale negativa in quanto l’aggiudicatario al momento della presentazione dell’offerta conosceva (o doveva conoscere) i contenuti dell’avviso di vendita (e dell’ordinanza di vendita), e dunque nel formulare l’offerta ne ha implicitamente accettato (né potrebbe essere altrimenti) i contenuti.
Del resto, l’esigenza di garantire la trasparenza della vendita ed il pari trattamento di tutti i potenziali offerenti impongono che le direttive impartite con l’ordinanza di vendita dal Giudice dell’esecuzione non possano essere modificate.
Ricordiamo, a questo proposito, che la giurisprudenza ha avuto modo di sancire che in tema di espropriazione immobiliare è necessario garantire la “immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015).
