Buongiorno e complimenti per il Forum, spero di non andare overtoping in quanto ho visto che l'argomento è stato trattato marginalmente in altre discussioni, ma vorrei precisare meglio la possibilità di alternanza dell'Imposta di registro e dell'IVA nei trasferimenti immobiliari a seguito di aggiudicazione d'asta e l'eventuale possibilità di richiesta di risarcimento del danno.
In data 18 settembre 2019 ho partecipato ad un asta immobiliare e mi sono aggiudicato un immobile di categoria A/10 con 2 pertinenze di categoria C2 e C7. Ero unico partecipante. Successivamente il curatore fallimentare mi ha inviato il prospetto di liquidazione del prezzo indicando l'applicazione dell'IVA al 22% in luogo dell'imposta di registro Ho depositato gli assegni richiesti e ho posto le seguenti osservazioni al Curatore.
Il disposto del nuovo Art. 10, co. 1, n. 8-ter, prevede espressamente, quale “regime naturale” per le fattispecie di cessione di immobili strumentali, l’esenzione dalla applicazione dell'Imposta sul Valore Aggiunto, IVA. Nell’avviso d’asta pubblicato, veniva stabilito testualmente che: “in caso di aggiudicazione, l’aggiudicatario è tenuto al versamento del saldo prezzo e del fondo spese per gli oneri fiscali (registro/iva – imposte ipotecarie e catastali).” Come si evince da quanto stabilito nell’avviso d’asta è stata prevista l’alternanza fra la applicazione dell’Imposta di Registro e la applicazione dell’IVA. Per la Società cedente/fallita la cessione del bene immobile in esenzione IVA è sicuramente ricompresa tra quanto previsto ai nn. da 1 a 9, del citato Art.10 e non rientra, quindi, nell'attività propria dell’impresa, non dando luogo all’applicazione del meccanismo di pro rata di indetraibilità e rendendo, di fatto, indifferente per la procedura fallimentare l’applicazione dell’Imposta di Registro in luogo della disciplina IVA. L’acquirente è persona fisica e, conseguentemente, soggetto escluso dall’applicazione della disciplina IVA.
Alla luce delle considerazioni che precedono, è stato richiesto al Curatore di voler ricalcolare, gli oneri fiscali di trasferimento della proprietà applicando la sola Imposta di Registro e non già il Regime IVA, non essendo stata espressa, in sede di aggiudicazione, l’opzione prevista dall’ultimo capoverso dell’Art. 10, comma 8-ter, del DPR n. 633/72. E di provvedere alla restituzione di quanto versato in eccesso. Il Curatore ha prontamente risposto che l'opzione di cui all'art. 10 comma 8 ter del DPR 633/72 può essere esercitata al momento dell'emissione del decreto di trasferimento emesso dal giudice e che per opportunità fiscali e contabili preferisce, comunque, esercitare l'opzione IVA.
A questo punto mi chiedo:
Le eventuali opportunità fiscali e contabili che inducono la procedura ad optare per l’applicazione dell’IVA dovevano essere messe a conoscenza del possibile acquirente in sede di predisposizione dell’avviso di gara? Altrimenti non si comprenderebbe in quale ipotesi la procedura potrebbe applicare alternativamente l’IVA o l’imposta di Registro;
Essendo il regime dell’esenzione IVA il regime “naturale” di trasferimento degli immobili, esiste una norma che impone di prediligere l’applicazione dell’imposta di registro in caso di previsione di alternanza fra IVA e Registro?
In sede di visita dell’immobile è stato esplicitamente richiesto al Curatore (purtroppo non per iscritto e con testimone solo mia moglie) quali fossero le ulteriori spese da sostenere in caso di aggiudicazione da parte di una persona fisica, e nulla è stato detto in merito all’eventuale esercizio dell’opzione IVA.
L’apllicazione dell’IVA genera un danno in capo all’acquirente di oltre 25mila euro. Viceversa, l’applicazione del regime dell’esenzione IVA al trasferimento non genera svantaggi alla procedura (l’IVA incassata dall’acquirente deve essere immediatamente riversata all’erario per cassa o mediante compensazione di crediti fiscali che potrebbero, comunque, essere richiesti a rimborso).
Domanda: il decreto di trasferimento non è ancora stato emesso, posso richiedere nuovamente il ricalcolo del Fondo spese? Eventualmente posso agire per richiedere il risarcimento del danno per l'applicazione arbitraria del regime IVA in luogo dell'Imposta di Registro mai comunicatomi prima dell'emissione del prospetto di calclolo?
Grazie in anticipo.
Luca Manca
