AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Per rispondere alla domanda formulata è necessario analizzare brevemente la norma di riferimento in materia di benefici “prima casa”.
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).
Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendite nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.
Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.
Alla stessa conclusione era giunta, in passato, anche l’agenzia delle entrate con la risoluzione 3.10.2008, n. 370, con la quale, appunto, era stato affermato che un atto integrativo del decreto di trasferimento per fruire delle agevolazioni "prima casa" poteva intervenire, al più tardi, prima della registrazione del decreto, precisando che l’atto integrativo doveva rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma che l’autentica della sottoscrizione poteva intervenire anche da un pubblico ufficiale che non fosse il Giudice dell’esecuzione.
I DOCUMENTI DA ALLEGARE.
Ove si intenda allegare documenti alla offerta di acquisto presentata telematicamente, essi non vanno allegati alla pec contenente l’offerta, ma caricati durante il procedimento di compilazione della domanda medesima. Eventuali allegati alla pec, infatti, non verranno presi in considerazione dal sistema.
FIRMA DEGLI ALLEGATI
I documenti allegati all’offerta secondo le modalità che abbiamo appena esplicitato non devono essere necessariamente firmati. Invero, la firma è quella che si appone a conclusione del procedimento nel momento in cui si completa la predisposizione dell’offerta medesima.
PROCURA SPECIALE
Il file allegato alla domanda ci sembra corretto. Suggeriamo tuttavia di redigere la procura nella forma dell’atto pubblico o della scrittura autenticata. In questa direzione sembra muoversi il d.m. giustizia 26 febbraio 2015, n. 32, “Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile”, il quale all’art. 12 comma 4 prevede che “Quando l'offerta è formulata da più persone alla stessa deve essere allegata la procura rilasciata dagli altri offerenti al titolare della casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica. La procura è redatta nelle forme dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e può essere allegata anche in copia per immagine”.
