Purtroppo non è infrequente che le banche rifiutino la erogazione di mutui di immobili per i quali manca il certificato di agibilità, poiché l’assenza dello stesso getta un cono d’ombra sulla regolarità urbanistico edilizia del bene.
L’unico suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di provare a chiedere al giudice dell’esecuzione di poter versare ratealmente il prezzo, acquisendo comunque la disponibilità dell’immobile in modo da poter completare le opere mancanti.
Cerchiamo di spiegare meglio lo strumento cui facciamo riferimento.
Tra le novità introdotte dal d.l. 83/2015 v’è quella della possibilità che il saldo prezzo sia versato ratealmente. L’art. 13, co. 1, lett. p. n. 2, nel riscrivere il terzo comma dell’art. 569 c.p.c. ha previsto infatti che “Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi”.
Intorno alla individuazione dei “giustificati motivi” sulla scorta dei quali il Giudice può disporre che il prezzo sia versato ratealmente (e sul momento in cui detta valutazione debba compiersi) si registrano due orientamenti.
Secondo una prima tesi i giustificati motivi sono quelli addotti dallo stesso offerente e dunque attengono alla sfera personale di quest’ultimo. Il precipitato di siffatta impostazione è che l’ordinanza (e l’avviso) di vendita dovrà limitarsi a prevedere questa possibilità, e la valutazione dei giustificati motivi in forza dei quali l’aggiudicatario abbia eventualmente richiesto l’ammissione al beneficio sarà valutata dal Giudice all’esito dell’aggiudicazione e prima del versamento del saldo prezzo.
Il fondamento normativo di questa ricostruzione riposerebbe negli artt. 571 c.p.c., laddove si prevede che l’offerta deve contenere, tra l’altro, l’indicazione dei modi e dei tempi del pagamento, e 573 c.p.c. il quale dispone che anche di questi stessi elementi debba tenersi conto ai fini dell’individuazione dell’offerta migliore.
Questa opinione presta il fianco ad una serie di rilievi critici.
In primo luogo, essa mal si concilia con la collocazione sistematica della norma all’interno dell’art. 569 c.p.c., dedicato al “provvedimento per l’autorizzazione alla vendita” laddove la soluzione qui respinta ne avrebbe giustificato l’inserimento in seno all’art. 585 (“versamento del prezzo”). Se il Giudice già con l’ordinanza di vendita deve pronunciarsi in ordine alla possibilità del versamento rateale del saldo, è giocoforza ritenere che i giustificati motivi sulla scorta dei quali egli assume questa decisione non possono attenere alla sfera personale degli offerenti.
In secondo luogo, non pare che gli artt. 571 e 573 c.p.c. possano essere richiamati quali elementi di giustificazione, atteso che da un lato l’art. 571, nella parte richiamata dal citato convincimento, è stato coniato in un periodo assai precedente all’innesto normativo che consente il versamento rateale del prezzo. Dall’altro, l’art. 573 c.p.c. non implica che i motivi giustificanti il pagamento rateizzato siano quelli personali dell’offerente; l’ordinanza di vendita, infatti, ben potrebbe facultizzare ex ante l’aggiudicatario al versamento rateale, e ciò nonostante l’offerente, proprio perché i tempi di versamento del saldo prezzo incidono sulla valutazione dell’offerta, potrebbe decidere di non avvalersi di questa possibilità.
Una diversa opzione ermeneutica sostiene invece che i giustificati motivi attengono, al contrario, non già alla persona dell’offerente ma alla realtà socioeconomica in cui si svolge la vendita, ovvero ancora all’ingente valore dell’immobile; ergo, gli stessi devono essere scandagliati a monte in sede di adozione dell’ordinanza di vendita, per decidere sin da quel momento se ammettere o meno l’aggiudicatario al beneficio.
La ricostruzione da ultimo citata ci sembra più convincente.
In primis, essa è sintonica rispetto al suo inserimento all’interno dell’art. 569 c.p.c., il quale indica appunto il contenuto dell’ordinanza di vendita.
Ancora, ed in una ottica di trasparenza della procedura, sgombra il campo da un possibile alone di incertezza, che inevitabilmente sussisterebbe allorquando i giustificati motivi personali fossero vagliati all’esito dell’aggiudicazione.
Infine, meglio risponde ad esigenze di speditezza della procedura, atteso che, aderendo all’opposta tesi, dovrebbe affrontarsi il problema della individuazione del momento da cui far decorre il termine per il versamento del saldo prezzo, poiché il Giudice dell’esecuzione, ad aggiudicazione intervenuta, dovrebbe pronunciarsi sulla fondatezza dei giustificati motivi addotti dall’offerente in sede di presentazione dell’offerta, e solo dalla comunicazione del relativo provvedimento (probabilmente) potrebbe decorrere il termine per il pagamento.
Ricostruiti dunque i termini della questione, il tentativo di richiedere di essere ammessi ad eseguire un versamento rateale potrebbe essere accolto se il giudice dell’esecuzione dovesse aderire al primo degli orientamenti che abbiamo indicato.
Nel formulare la richiesta si dovrà comunque avere cura di richiedere di essere immessi nel possesso del bene, dichiarandosi disponibili (ai sensi del nuovo art. 574 c.p.c.) a prestare una fideiussione:
- per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita;
- autonoma, irrevocabile e a prima richiesta;
- rilasciata a favore della procedura esecutiva a garanzia:
1. del rilascio dell’immobile entro trenta giorni dall’adozione del provvedimento di decadenza dell’aggiudicatario;
2. del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile;
- rilasciata da un operatore professionale appartenente ad una categoria individuata dal Giudice dell’esecuzione in ragione della capacità di garantire l’adempimento integrale e tempestivo della garanzia.
In questo modo si avranno 12 mesi di tempo per completare i lavori ed ottenere la erogazione di un mutuo per il versamento del saldo.
