Gentile Astalegale,
vi scrivo per chiedervi alcune delucidazioni in merito a un’asta a cui vorrei partecipare.
Allego file con dubbi e domande.
Ringraziandovi per l’attenzione e la cortesia, vi auguro una buona giornata.
Marco
Vincoli legali e cancellazione iscrizione/trascrizioni
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- Ultimo messaggio 14 dicembre 2017
inexecutivis
pubblicato
11 dicembre 2017
Le domande sono diverse, cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna di esse.
Quanto al sequestro, osserviamo preliminarmente che quello dei rapporti tra sequestro penale e pignoramento è senza dubbio uno dei temi più controversi, nell’ambito del quale si registrano pronunce della Corte di Cassazione (civile e penale) tra di loro contrastanti, poiché manca una normativa di riferimento che si sia fatta carico di disciplinare le reciproche interferenze tra questi due istituti, tranne che per casi marginali (ci riferiamo alla disciplina dei rapporti tra sequestro e pignoramento contenuta nel codice antimafia, approvato con d.lgs. 6.9.2011 n. 159, il quale prevede sempre la prevalenza del sequestro rispetto al pignoramento).
Ad ogni buon conto al fine di rispondere alla domanda sarebbe necessario comprendere che tipo di sequestro preventivo è intervenuto ed in base a quale tipologia di reato (sebbene il tenore dell’avviso di vendita sia tale da indurre a ritenere che si tratti di sequestro avente carattere recessivo rispetto al pignoramento).
Fatta questa premessa, in ordine all’espressione contenuta nell’avviso di vendita (poiché… …. non si è concluso con la confisca dei beni) se con essa il delegato intende dire che il sequestro non ha avuto esito poiché il procedimento penale in seno al quale è stato disposto si è concluso senza sentenza di condanna, oppure pur essendosi concluso non è stata disposta la confisca, siamo d’accordo: non essendo intervenuto il provvedimento ablatorio, il sequestro è approdato ad un binario morto.
Se invece si intende dire semplicemente che non è (ancora) intervenuta la confisca benché il procedimento penale sia ancora in corso e la misura cautelare reale (il sequestro, appunto) ancora pendente, la cosa ci lascia perplessi in quanto la funzione del sequestro è proprio quella di anticipare alla data di sua emissione gli effetti della futura confisca, con la conseguenza che se interverrà la confisca questa potrebbe (usiamo il condizionale perché, come abbiamo detto, sarebbe necessario sapere che tipo di sequestro è intervenuto ed in che data è stato trascritto) travolgere anche l’aggiudicazione. Il nostro consiglio è, dunque, quello di verificare di che tipo di sequestro si tratta e se la sua trascrizione è precedente o successiva al pignoramento (o all’ipoteca in forza della quale il creditore procedente o uno degli intervenuti agisce).
A proposito della cancellazione del sequestro, la dicitura contenuta nell’avviso di vendita sta a significare che per ottenerla l’aggiudicatario dovrà richiederla al Giudice dell’esecuzione penale nelle forme dell’incidente di esecuzione (a questo fine sarà necessario munirsi di un difensore) il quale, ai sensi dell’art. 665 c.p.p., verificato che non sussistono più i presupposti per il mantenimento del sequestro, ordinerà la cancellazione del sequestro.
Con riferimento al vincolo posto a favore del ministero per i beni e le attività culturali, dalle indicazioni contenute nella domanda ricaviamo il dato per cui il Ministero ha esercitato la facoltà, riconosciutagli dall’art. 45, comma primo, d.lgs 42/2004, di prescrivere le distanze, misure e altre norme dirette ad evitare che sia messa in pericolo l'integrità dei beni culturali immobili, ne sia danneggiata la prospettiva o la luce o ne siano alterate le condizioni di ambiente e di decoro.
Si tratta di prescrizioni di cui consigliamo la lettura, poiché esse disciplinano quali interventi possono o non possono essere eseguiti, e con quali modalità.
Quanto ai costi delle cancellazioni, osserviamo che a nostro avviso non si tratta di un problema che deve porsi l’aggiudicatario, in quanto detti costi gravano sulla procedura, a meno che non sia stato diversamente previsto nell’ordinanza di vendita. Nel caso in cui dovesse essere così ce ne dia contezza, e le forniremo le indicazioni del caso.
Da quanto appena detto discende anche la risposta all’ultimo quesito, relativo al compenso del delegato. A tale ultimo proposito osserviamo che il compenso spettante al delegato è facilmente determinabile in base all’art. 2 comma 1, del dm 227/2015.
Questo importo deve essere aumentato del 10% ai sensi del comma 4 del medesimo art. 2.
Il comma terzo aggiunge poi che “il giudice dell’esecuzione (non il delegato autonomamente) può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento”.
Infine, il successivo comma 7 prevede che il 50% dell’importo sopra determinato (cui va aggiunto il CAP e l’IVA, se dovuta) deve essere posto a carico dell’aggiudicatario.
Dunque, nessun altro compenso, in aggiunta a quello appena indicato, può essere posto a carico dell’aggiudicatario, anche ove i costi delle cancellazioni fossero posti a suo carico dall’ordinanza di vendita.
marcoferretti
pubblicato
11 dicembre 2017
Innanzitutto vi ringrazio per il celere e puntuale riscontro.
In merito al sequestro preventivo, ho tentato di contattare il custode per farmi mandare i relativi allegati, non pubblicati sul sito del Tribunale, ma senza successo in quanto sostengono che siano contenuti dati sensibili e non possono fornirli. Per cui posso solo fornire la sequenza delle trascrizioni:
- Decreto di sequestro preventivo del 13/03/2009
- Decreto di sequestro conservativo del 15/04/2009
- Verbale di pignoramento del 07/04/2010
- Costituzione di vincoli legali del 16/05/2012
Purtroppo non so altro e non mi sono state fornite informazioni ulteriori né dal custode né dal delegato (la stessa cosa vale anche in merito al vincolo posto a favore del ministero per i beni e le attività culturali).
In merito ai costi, l'avviso di vendita riporta espressamente quanto segue: "Sono definitivamente a carico dell'aggiudicatario, oltre a onorari, rimborsi spese ed anticipazioni dovuti al delegato per le formalità di trasferimento, anche i compensi, rimborsi spese ed anticipazioni dovuti al delgato per l'esecuzione delle formalità di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni di pregiudizio, che saranno obbligatoriamente svolte dal delegato". Sul punto attendo cortesemente le indicazioni del caso.
Infine, alla luce della vostra risposta, una domanda estremamente ingenua: ma è possibile che un immobile sia posto in asta se le trascrizioni di cui sopra possano pregiudicare l'aggiudicazione o la possibilità per l'aggiudicatario di poter disporre in modo pieno del bene?
Ringraziandovi ancora per l'estrema cortesia, gentilezza e professionalità, rimango in attesa di un cortese riscontro.
Marco
inexecutivis
pubblicato
14 dicembre 2017
Purtroppo con riferimento al sequestro dobbiamo confermare l’impossibilità di fornire una risposta, in assenza dei dati che abbiamo richiesto. Peraltro la risposta del professionista delegato è assolutamente fuori luogo in quanto il decreto che dispone il sequestro preventivo è pubblica, e dunque non si pone alcun problema di privacy, tanto è vero che il provvedimento di sequestro che abbia ad oggetto beni immobili deve essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari (oggi Agenzia del Territorio) ai sensi dell’art. 104, comma primo, lett. b) disp. att. c.p.p.. Presso il predetto ufficio, dunque, il decreto di sequestro può essere acquisito.
Il suggerimento è dunque, a questo punto, quello di: rinnovare la richiesta (formalmente) precisando che, anche in forza della norma che le abbiamo richiamato, il decreto di sequestro preventivo è pubblico.
In alternativa, formuli istanza di accesso al fascicolo, direttamente in cancelleria.
Quanto ai costi di cancellazione, in primo luogo consigliamo di verificare se anche l’ordinanza di vendita prevede che i costi di cancellazione dei gravami sono stati posti a carico dell’aggiudicatario, poiché se così non fosse, non potranno essergli richiesti.
Se invece l’ordinanza di vendita dovesse esprimersi negli stessi termini dell’avviso di vendita, le forniamo di seguito le indicazioni necessarie per calcolare i costi di cancellazione.
In primo luogo va operata una distinzione:
- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:
- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";
- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.
In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.
In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".
La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".
Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.
Una Ultima notazione a proposito della sua (comprensibile) perplessità. Il fatto che esista una trascrizione (in questo caso il sequestro) potenzialmente pregiudizievole non impedisce la vendita del bene. Il sequestro infatti è un vincolo avente effetti, per così dire, prenotativi del successivo provvedimento di confisca, che non è detto arriverà (l’imputato potrebbe essere, ad esempio, assolto). Certamente si pongono problemi di opportunità soprattutto per il creditore procedente, il quale è chiamato a valutare la convenienza di procedere con l’esecuzione, sostenendone i relativi costi.
Peraltro, osserviamo che se il sequestro è del 13/03/2009 è possibile che il reato in relazione al quale si sia proceduto sia caduto in prescrizione, con la conseguenza che in tal caso nessun provvedimento di confisca potrà più intervenire.
