Tassa piatta e rivendita

Com’è noto, la legge finanziaria del 2017 ha allargato le maglie delle agevolazioni fiscali riconosciute agli acquisti immobiliari compiuti in sede esecutiva e concorsuale.

L’art. 16 comma 1 del D.L. 14/02/2016, n. 18, convertito, con modificazioni, con  l 8 aprile 2016, n. 49 disponeva che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa, nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare o fallimentare sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiarasse che intendeva trasferirli entro 2 anni. Il comma due aggiungeva che se la condizione del ritrasferimento entro il biennio non si fosse realizzata, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora.

Per effetto dell’art. 1, comma 32, lett. a) e b), L. 11 dicembre 2016, n. 232, a decorrere dal 1° gennaio 2017, il termine di due anni è stato elevato a 5.

Dunque, l’impresa, ha cinque anni di tempo, e non più due per ritrasferire il bene e mantenere così i benefici di cui ha goduto.

A nostro avviso la modifica opera anche per gli acquisti compiuti nell’anno 2016. Invero, il nuovo comma secondo del medesimo decreto legge oggi recita: “Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il quinquennio” si applicheranno le imposte in misura ordinaria e la sanzione del 30%, il che vuol dire che presupposto per la tassazione ordinaria e la sanzione è la mancata rivendita del bene entro 5 anni dal decreto di trasferimento.

In termini analoghi a quanto da noi sostenuto si è pronunciata la giurisprudenza con riferimento alla norma (art. 33, comma 12, l. 23.12.2000,n. 388) che ha elevato da un anno a 18 mesi il termine per usufruire dei benefici della “prima casa”.

Con riferimento a questa norma i giudici di legittimità hanno osservato quanto segue: “Nel caso di acquisto di prima casa, l'estensione, ex art. 33, comma 12, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, da dodici a diciotto mesi, del termine per l'effettivo trasferimento della residenza nell'immobile ai fini dell'agevolazione fiscale di cui all'art. 1 della nota II bis della Tariffa Parte I allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, trova applicazione anche nel caso in cui il primo termine non sia ancora scaduto alla data di entrata in vigore (1 gennaio 2001) della legge di proroga, atteso che, in assenza di regime transitorio, una norma che prolunghi la durata di un termine decadenziale stabilito da una precedente disposizione - e che entri in vigore quando ancora il primo termine non sia decorso, cioè prima che si sia verificata la decadenza dal diritto - esplica la sua efficacia sul rapporto giuridico ancora pendente, sicché, pur non essendo retroattiva, vale a prolungare il termine precedente per la nuova durata da essa stabilita” (Cass.  Sez. 5, 22/01/2014, n. 1255).

Non ci meraviglierebbe, tuttavia, una diversa posizione dell’agenzia delle entrate, la quale anche con riferimento ai benefici prima casa aveva assunto (nella circolare del Ministero n. 6/E del 2001) una posizione diversa da quella che poi la giurisprudenza (secondo noi correttamente) ha fatto propria, affermando che poiché la norma "riveste natura non procedimentale ma sostanziale ... il nuovo termine si riferisce agli atti stipulati (comprese le donazioni) o autenticati a decorrere dal 1° gennaio 2001 e alle successioni aperte dalla stessa data".