Suddivisione passività condominiale a seguito di procedura esecutiva

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Ultimo messaggio 25 gennaio 2018

aldo85 pubblicato 18 gennaio 2018

Buonasera,

ho comprato un appartamento all'asta (decreto di trasferimento anno 2016) e, come previsto dalla legge, ho pagato le spese condominiali arretrate relative all'anno in corso e a quello precedente (ovvero 2015 e 2016).

Le spese condominiali relative agli anni precedenti (2014 e precedenti) sono rimaste insolute in quanto il ricavato dell'asta è andato interamente a beneficio delle banche e non è rimasto nulla per il condominio. Quest'anno, terminata la procedura giudiziaria, l'amministratore ha inserito in bilancio tali passività ripartendole fra tutti i condomini.

Tali spese erano già state in realtà coperte nel corso degli anni dagli altri condomini attraverso un fondo cassa per la copertura delle morosità. Con le entrate che si genereranno ridistribuendo le passività fra i condomini attuali, l'amministratore intende rimborsare coloro che avevano costituito il fondo cassa.

A mio avviso tali spese fanno sì parte dell'ultimo bilancio, ma in realtà sono relative a debiti accumulati in annualità precedenti al biennio per il quale dovrei rispondere. Non dovrebbero essere quindi secondo me attribuite a chi ha acquistato l'appartamento all'asta e non era quindi proprietario in quel periodo.

In questo modo io mi trovo a pagare, anche se per quota parte, spese antecedenti all'anno in corso e a quello precedente. Con tali spese sono stati pagati servizi di cui hanno usufruito i condomini che hanno costituito il fondo, non certo io o gli altri condomini subentrati a seguito della procedura esecutiva.

Secondo voi è corretto il comportamento dell'amministratore? Qualora non lo riteniate corretto avete dei riferimenti normativi o giurisprudenziali?

Vi ringrazio in anticipo

Cordiali saluti

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3 Commenti

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inexecutivis pubblicato 22 gennaio 2018

Riteniamo che il ragionamento la dei svolto sia corretto.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

L'operato dell'amministratore porterebbe ad una sostanziale abrogazione dell'art. 63 disp. att. c.c.