Ci pare di capire che gli interrogativi posti sono 3:
1. Se il contratto di comodato sia opponibile alla procedura anche se ha data certa anteriore a questa;
2. Se sia più conveniente proporre una offerta pari al prezzo base o all’offerta minima.
3. Se i professionisti delegati siano più inclini ad aggiudicare rispetto ai giudici.
Seguiamo dunque quest’ordine anche nelle risposte.
1. Condividiamo quanto affermato dal Giudice a proposito della inopponibilità del comodato. Come vede, avevamo espresso la stessa opinione nella prima risposta che le abbiamo fornito al precedente quesito, laddove avevamo richiamato Cass. 11424/1992.
Ad ulteriore conferma di quanto da noi osservato, possiamo citarle anche Trib. Torino Sez. III Ord., 07-05-2007, secondo il quale “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l'art. 2923, co. 1, c.c. consente l'opponibilità all'acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Il medesimo concetto si ricava anche dalla lettura di Cass. sez. I, 30.7.2009, n. 17735, la quale ha confermato la sentenza della corte di appello di Napoli che aveva ritenuto inopponibile al fallimento il contratto di comodato stipulato dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ritenendo inapplicabile l’art. 2923 c.c., il quale regola esclusivamente le condizioni di opponibilità della locazione.
In particolare, la sentenza afferma che pur in presenza di una detenzione che abbia data certa, ove non si provi che quella detenzione ha titolo in un contratto di locazione, non può trovare applicazione l’art. 2923 c.c. (che introduce un elemento di certezza in ordine alla anteriorità, sulla linea di quanto prevede in via generale l'art. 2704 c.c.) essendo la detenzione compatibile anche con altri rapporti, compreso quello di comodato.
Questa soluzione è del resto coerente con l’unanime convincimento dottrinario, secondo cui al comodato, stante la sua gratuità e precarietà, non è applicabile la disciplina dell’art. 2923.
2. Venendo alla maggiore convenienza dell’offerta minima rispetto al prezzo base, riteniamo che la questione non dovrebbe porsi nel suo caso poiché, se abbiamo ben compreso, il bene si sta vendendo in seno ad un giudizio di scioglimento di comunione ereditaria. Se così è, la disciplina dell’offerta minima (che consente l’aggiudicazione a meno che un creditore non intenda chiedere l’assegnazione del bene) non dovrebbe porsi, a meno che non vi siano creditori iscritti che siano intervenuti nel giudizio di divisione.
3. Quanto al terzo aspetto, osserviamo che i delegati non sono più o meno inclini dei giudici ad aggiudicare. La disciplina dell’aggiudicazione è regolata dalla legge, ed il maggior interesse del Giudice (ed anche del delegato) è quello di vendere il bene al più presto ed al miglior prezzo possibile, poiché in questo si sostanzia la procedura di vendita.
