Buonasera, sto valutando l'acquisto di un complesso immobiliare agricolo dove sono presenti vari immobili di diversa natura e categoria catastale nonchè terreni agricoli. Nell'avviso di vendita viene riportato che gli oneri fiscali sono da calcolarsi in via preventiva sul prezzo di aggiudicazione nella misura del 20% per abitazioni diverse dalla prima casa e 30% per i terreni....a me sembra eccessivo (parliamo di diverse decine di migliaia di euro!)soprattutto in considerazione del fatto che un coltivatore diretto avrebbe diritto a pagare le imposte derivanti l'acquisto di terreni ed abitazioni "agricole" nella misura dell'1% (correggetemi se sbaglio). Secondo voi sarebbe possibile "aggiustare" la percentuale degli oneri fiscali nel caso di aggiudicazione? Spero di essermi spiegato
Spese di trasferimento CD
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- Ultimo messaggio 21 settembre 2017
Le perplessità avanzate nella domanda in ordine al fatto che la misura del fondo spese potrebbe essere eccessiva è comprensibile, ma quelle percentuali hanno un senso.
Ess, in particolare, si giustificano in ragione del fatto che non può conoscersi, con anticipo, il prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che il 20% potrebbe essere molto, o addirittura non bastare (capita ad esempio quando il prezzo di aggiudicazione è molto basso).
Si tenga presente che ai sensi dell’art. 54 l. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dell’art. 11, d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale) il cancelliere (e dunque, in caso di delega, il professionista incaricato) è individuato tra i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta.
Se ne ricava allora il precipitato per cui è necessario scongiurare l’evenienza che, emesso il decreto di trasferimento (e dunque trasferita la proprietà del compendio pignorato), il soggetto passivo delle imposte di cui sopra si è detto sia costretto, per mancanza di fondi, a provvedere con risorse proprie.
Quanto alla possibilità di versare solo le effettive spese di trasferimento, riteniamo che la risposta debba essere, in linea generale, negativa in quanto l’aggiudicatario al momento della presentazione dell’offerta conosceva (o doveva conoscere) i contenuti dell’avviso di vendita (e dell’ordinanza di vendita), e dunque nel formulare l’offerta ne ha implicitamente accettato (né potrebbe essere altrimenti) i contenuti.
Del resto, l’esigenza di garantire la trasparenza della vendita ed il pari trattamento di tutti i potenziali offerenti impongono che le direttive impartite con l’ordinanza di vendita dal Giudice dell’esecuzione non possano essere modificate.
Ricordiamo, a questo proposito, che la giurisprudenza ha avuto modo di sancire che in tema di espropriazione immobiliare è necessario garantire la “immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015).
Nulla esclude che tuttavia l'acquirente concordi con il professionista delegato soluzioni diverse, offrendosi ad esempio di provvedere direttamente al versamento delle imposte. Ma, ripetiano, non è detto che ciò avvenga.
La risposta, a nostro avviso risiede nel fatto che non può conoscersi, con anticipo il prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che il 15% potrebbe essere molto o addirittura non bastare.
Si tenga presente che ai sensi dell’art. 54 l. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dell’art. 11, d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale) il cancelliere (e dunque, in caso di delega, il professionista incaricato) è individuato tra i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta.
Se ne ricava allora il precipitato per cui è necessario scongiurare l’evenienza che, emesso il decreto di trasferimento (e dunque trasferita la proprietà del compendio pignorato), il soggetto passivo delle imposte di cui sopra si è detto sia costretto, per mancanza di fondi, a provvedere con risorse proprie.
Quanto alla possibilità di versare solo le effettive spese di trasferimento, riteniamo che la risposta debba essere in linea generale negativa in quanto l’aggiudicatario al momento della presentazione dell’offerta conosceva (o doveva conoscere) i contenuti dell’avviso di vendita (e dell’ordinanza di vendita), e dunque nel formulare l’offerta ne ha implicitamente accettato (né potrebbe essere altrimenti) i contenuti.
Del resto, l’esigenza di garantire la trasparenza della vendita ed il pari trattamento di tutti i potenziali offerenti impongono che le direttive impartite con l’ordinanza di vendita dal Giudice dell’esecuzione non possano essere modificate.
Ricordiamo, a questo proposito, che la giurisprudenza ha avuto modo di sancire che in tema di espropriazione immobiliare è necessario garantire la “immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015).
