Le domande sono più d’una, eterogenee tra loro.
Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna di esse.
CASA CONIUGALE
I dati riferiti nella domanda non sono sufficienti a rispondere in modo preciso, ma possiamo fornirle le indicazioni necessarie a dissipare i suoi dubbi.
Probabilmente coniuge e figli abitano l’immobile in forza di un provvedimento dell’assegnazione della casa coniugale. Se coì è andranno svolte le seguenti indagini.
In primo luogo è necessario verificare se il provvedimento di assegnazione sia stato emesso prima o dopo il 28.2.2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c.
Se emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:
- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;
- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.
Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.
In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.
Tutto questo vale per le ipotesi di assegnazione della casa coniugale emesso nell’ambito di un giudizio di separazione giudiziale.
Se invece il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso in seno ad una separazione conclusasi come consensuale, riteniamo che non sia necessario compiere le distinzioni di cui le abbiamo sin qui detto. in tal caso, infatti, l’assegnazione della casa coniugale ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che non sarà opponibile alla procedura. In proposito, infatti, va ricordato che “L'acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell'esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. (Cass. Sez. 2, Sentenza 17/10/1992 n. 11424).
REFERENTE DELLA PROCEDURA
L’unico soggetto con il quale il potenziale acquirente della procedura è il custode (oltre, ovviamente, al professionista delegato), il quale a mente dell’art. 559 c.p.c. ha la amministrazione e gestione del compendio pignorato.
SGOMBERO DELL’IMMOBILE
Per rispondere a questa domanda riteniamo che occorra partire dalle previsione di cui all’art. 560, comma terzo, c.p.c., a mente del quale “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile… Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento”.
Il successivo comma quarto dispone che la liberazione dell’immobile è curata “dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare … anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano”.
TEMPI
Quanto ai tempi, di emissione del decreto di trasferimento, non siamo in grado di fornire alcuna indicazione, poiché essi variano in ragione del carico di lavoro del singolo Giudice dell’esecuzione (che, per inciso, in Italia è di gran lunga il più alto tra i paesi europei).
COSTI
Quanto a costi, quelli fiscali sono gli stessi cui sono assoggettate le vendite negoziali, per cui non v’è alcuna differenza.
Il compenso del notaio (cioè del professionista delegato) è determinato dal DM Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227.
Si tratta, in particolare, della quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo, determinato ai sensi dell’art. 2,comma 1, varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
1. Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
2. Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
3. quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
4. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Va ancora aggiunto che ai sensi dell’art. 2 comma due del citato decreto, “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”; inoltre, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”).
