Comprendiamo le perplessità espresse, ma osserviamo che non esiste un modo per “certificare” l’inopponibilità delle domande giudiziali in oggetto. Si tratta di una inopponibilità che deriva (riteniamo pacificamente) dalle norme che abbiamo richiamato, e che dovrebbe consentire alla banca di erogare il finanziamento senza difficoltà.
È vero, come detto nella domanda, che l’ipoteca sarebbe successiva alla trascrizione di quelle domande, ma è altrettanto vero che questo è del tutto irrilevante, poiché si tratta, come abbiamo detto, di domande giudiziali inopponibili all’aggiudicatario, e dunque ai suoi aventi causa.
Il suggerimento che le offriamo è allora quello di istruire per tempo la pratica di finanziamento (l’ideale sarebbe stipulare con la banca un contratto preliminare di mutuo condizionato all’aggiudicazione) in modo tale da garantirsi in modo formale l’erogazione del credito.
A questo proposito ricordiamo che il terzo comma dell’art. 585 c.p.c., prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.
Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:
- consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
- in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.
Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.
Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.
Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.
In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.
A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.
Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:
- in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;
- nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;
- nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.
All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.
Viceversa, in caso di aggiudicazione, le prati procederanno alla stipula del definitivo, contenente:
- l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
- la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.
Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.
Al fine di avviare la procedura il primo passo da compiere è comunque quello di individuare quali sono le banche convenzionate con il suo Tribunale.
Per reperire questa informazione potrà chiedere al professionista delegato, alle banche medesime, alla cancelleria del Tribunale, oppure provare a vedere se sul sito del Tribunale viene fornita questa informazione.
Sul sito dell’ABI (associazione bancaria italiana è possibile consultare l’elenco dei tribunali e delle banche convenzionate, al seguente indirizzo https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx
