Operazioni post aggiudicazione

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Ultimo messaggio 11 giugno 2018

SalvatoreROMA pubblicato 27 maggio 2018

Salve,
Avrei tre dubbi:

Dopo aver vinto un'asta senza incanto per un immobile ad uso abitativo mi é stato indicato di versare gran parte della cifra presso un IBAN di un credito fondiario, la cosa é regolare? Devo richiedere una qualche dichiarazione particolare prima di effettuare il pagamento?
stando a quanto indicato dal curatore il calcolo delle imposte di registro dovrebbe essere effettuato da me a mio rischio e pericolo, lui mi ha indicato quale dovrebbe essere l'importo ma vuole comunque una dichiarazione di scarico di responsabilità per eventuali errori nei versamenti che vorrebbero dire decadenza dell'aggiudicazione... é giusto che sia così? Chi puó dirmi senza possibilitá d'errore la cifra esatta? Vi premetto che ho contato 4 notai differenti e ho ottenuto 4 calcoli diversi....
posso utilizzare il credito d'imposta per la casa acquistata anche se non ho ancora venduto la vecchia casa acquistata come prima casa e quindi con tutte le varie agevolazioni?

Grazie

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inexecutivis pubblicato 29 maggio 2018

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

Quanto alla prima, il versamento diretto in favore del creditore fondiario è l’effetto di una precisa disposizione normativa, per cui non ci sono problemi di sorta. Si tratta, in particolare, di dare attuazione all’art. 41, comma quarto, TUB (testo unico bancario), a norma del quale Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione il Giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile”.

Quanto alla dichiarazione di esonero da responsabilità per il pagamento relativo all’imposta di registro, a nostro avviso non è dovuta.

Ai sensi dell’art. 10, comma 1 let. c del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) soggetti obbligati a richiedere la registrazione del decreto di trasferimento sono i cancellieri (ed in caso di delega, il professionista delegati ai sensi dell’art. 591 bis c.p.c.), nel termine (fissato dall’art. 13, comma 1 bis inserito dall'art. 26, comma 1, D.lgs. 24 settembre 2015, n. 158;) di sessanta giorni dal deposito del decreto di trasferimento (la norma fa riferimento al giorno della “emanazione”, cosa che, con riferimento agli atti giurisdizionali, avviene con il loro deposito in cancelleria, essendo questo il momento in cui essi vengono giuridicamente ad esistenza).

Tale richiesta va eseguita presso l'ufficio del registro nella cui circoscrizione si trova il Tribunale (e dunque non l’ufficio del registro nella cui circoscrizione si trova l’immobile).

L’art. 16 prescrive inoltre che la registrazione viene eseguita “previo pagamento dell'imposta liquidata dall'ufficio”, dal che si evince che è l’ufficio che determina l’imposta dovuta in base all’atto presentato per la registrazione. La data della registrazione (che attribuisce data certa all’atto ai sensi dell’art. 2704 c.c.) coinciderà con la data in cui essa è stata richiesta.

Il comma quarto dell’art. 16 prescrive inoltre che l’ufficio in calce o a margine degli originali e delle copie dell'atto (e di eventuali allegati), annota la data ed il numero della registrazione ed appone la quietanza della somma riscossa (ovvero dichiara che la registrazione è stata eseguita a debito).

Ai sensi dell’art. 54 comma 2 al pagamento dell’imposta liquidata dall’ufficio provvede il cancelliere (o il professionista delegato). In mancanza del pagamento l'Ufficio procede alla registrazione d'ufficio e notifica apposito avviso di liquidazione al delegato, con invito ad effettuare entro il termine di 60 giorni il pagamento dell'imposta.

Precisiamo, infine, che ai sensi dell’art. 13, comma primo, d.lgs. 31/10/1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale), alla medesima disciplina appena descritta soggiace anche l'accertamento la liquidazione e la riscossione delle imposte ipotecaria e catastale.

Venendo ai costi, in primo luogo occorre stabilire se l’acquisto è soggetto ad iva o meno.

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

90 terreni non edificabili

L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

Infine, a proposito dell’ultimo quesito, osserviamo che l’articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’agenza delle entrate ha precisato che l’estensione non si applica nei casi in cui l’acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima casa”).

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SalvatoreROMA pubblicato 30 maggio 2018

Grazie per la risposta, tutto molto chiaro tranne l'ultimo punto, quello che non riesco a capire é se posso scorporare dall'imposta di registro ,della nuova casa, la somma versata quando ho acquistato la casa precendente pur non avendola ancora venduta ma avendo intenzione di venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto.. su 4 notai contattati 2 mi hanno detto di si é 2 mi hanno detto di no... La legge di stabilità del 2016 si é espressa con il comma 4bis ma non ha specificato nulla sul credito d'imposta in questo casi, l'agenzia delle entrate in una circolare lascia intendere che la cosa sia possibile ma le interpretazioni rimangono contrastanti

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inexecutivis pubblicato 02 giugno 2018

Cerchiamo di tenere distinti i due concetti:

Il primo riguarda l’estensione dei benefici “prima casa” operato dall’articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016), il quale estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’agenza delle entrate ha precisato che l’estensione non si applica nei casi in cui l’acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima casa”).

Il secondo riguarda il credito d’imposta previsto dall'art. 7 della L. 23.12.1998, n. 448, la quale riconosce ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale hanno usufruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso per la quale richiedono le medesime agevolazioni, un credito di imposta.

Esso è pari all'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, ma non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. Detto in altri termini, il credito d'imposta riconosciuto dalla disposizione è pari alla minor somma tra l'imposta di registro o l'IVA corrisposta in occasione del primo acquisto agevolato e l'imposta di registro o l'IVA da versare in relazione al secondo acquisto agevolato. Ovviamente, qualora l’immobile alienato ovvero l’immobile acquistato risulti in comunione con altri (a meno che non si tratti del coniuge in regime di comunione e l'acquisto rientri nella comunione legale dei beni) il credito d’imposta prima casa deve essere imputato agli aventi diritto in proporzione delle rispettive quote.

Al fine di applicare il credito d'imposta al decreto di trasferimento è necessario, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 19/E del 01.3.2001 che il contribuente/aggiudicatario:

- dichiari di volersi avvalere dei benefici fiscali previsti per l'acquisto delle prima casa;

- dichiari di volersi avvalere del credito d'imposta di cui all'art. 7 della L. 23.12.1998, n. 448;

- indichi gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;

- nel caso in cui per l’acquisto del suddetto immobile era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione ‘prima casa’, renda la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell’acquisto medesimo;

- nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’IVA sull’immobile alienato, produca le relative fatture;

- indichi gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

A nostro avviso il credito d’imposta deve essere riconosciuto anche se non si è ancora provveduto a vendere la casa preposseduta. Infatti il citato art. 7 lo attribuisce a condizione che l’acquisto intervenga entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale hanno usufruito dell'aliquota agevolata, individuando così un termine finale, che nel caso prospettato nella domanda sarebbe comunque rispettato.