Cerchiamo di rispondere separatamente alle molte domande formulate.
L’offerta di acquisto deve essere in regola con l’imposta di bollo, ma non ai fini dell’ammissibilità della stessa. Invero, si tratta di un requisito che non è previsto a pena di nullità, non è coessenziale al raggiungimento dello scopo dell’atto.
Tale conclusione si ricava dall'art. 19 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 642, come modificato dall'art. 16 d.P.R. n. 955/82, a mente del quale l'irregolarità fiscale degli atti processuali non ne costituisce causa di nullità o di inefficacia, ma comporta soltanto l'applicazione delle relative sanzioni di ordine tributario (in questi termini, Cass. n. 3303 del 10/04/1996).
Quanto al termine per il versamento del saldo prezzo, in caso di offerta migliorativa, occorre partire dalla previsione di cui all’art. 107, comma quinto l.fall., il quale prevede che la vendita possa essere sospesa “ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto”.
Il tenore lettera norma è tale per cui non è necessario attendere lo spirare del termine fisato per il deposito dell’offerta migliorativa ai fini della decorrenza del termine per il versamento del saldo del prezzo, per cui il termine decorre dalla prima (in realtà unica) aggiudicazione.
Questo termine, inoltre, è perentorio, per cui non può essere né sospeso, né tanto meno prorogato.
In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza della Cassazione (in fattispecie che per la verità riguardavano l’esecuzione e non il fallimento, ma il principio è assolutamente applicabile anche in ambito fallimentare), la quale facendo proprie le opinioni della prevalente dottrina e della giurisprudenza di merito ha osservato che "In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171). Anche in ordine alla possibilità che il versamento del saldo sia sospeso la giurisprudenza si è pronunciata negativamente (Cass. 19.6.1995, n. 6940; il caso affrontato nella citata sentenza era quello in cui l’aggiudicatario aveva omesso di versare il saldo prezzo lamentando che l’azienda posta in vendita era ormai cessata per inattività e conseguente revoca della relativa licenza di esercizio).
Infine, con riferimento alle agevolazioni prima casa, osserviamo quanto segue.
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Dette agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7), anche se acquistate con atto separato.
Per completezza va detto che l’articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’agenza delle entrate ha precisato che l’estensione non si applica nei casi in cui l’acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima casa”).
Dall’applicazione delle coordinate appena richiamate, ricaviamo il dato per cui nel caso prospettato dalla domanda i presupposti per godere dei benefici fiscali legati all’acquisto della “prima casa” sussistono.
Infine, con riferimento al momento in cui la dichiarazione deve essere resa, valgono le seguenti considerazioni.
La norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. La ragione di questo va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).
Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendita nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.
Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.
Alla stessa conclusione era giunta, in passato, anche l’agenzia delle entrate con la risoluzione 3.10.2008, n. 370, con la quale, appunto, era stato affermato che un atto integrativo del decreto di trasferimento per fruire delle agevolazioni "prima casa" poteva intervenire, al più tardi, prima della registrazione del decreto, precisando che l’atto integrativo doveva rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma che l’autentica della sottoscrizione poteva intervenire anche da un pubblico ufficiale che non fosse il Giudice dell’esecuzione.
