Offerta ritenuta incongrua

Nel rispondere alla domanda formulata osserviamo che a nostro avviso il dissenso del creditore procedente non è affatto vincolante per il Giudice.

Invero, la previsione normativa, contenuta nella previgente lettera dell’art. 572, c.p.c., a mente della quale quando l’offerta era inferiore al prezzo base aumentata di un quinto “il Giudice non può far luogo alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente, ovvero se il giudice ritiene che vi è seria possibilità di migliore vendita con il sistema dell’incanto”, è stata abrogata.

Sulla base dell’attuale formulazione degli artt. 572 e 573 c.p.c., infatti, in presenza di una sola offerta, se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo base in misura non superiore ad un quarto, il giudice aggiudica quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo.

Viceversa, in caso di pluralità di offerte, riteniamo che il Giudice debba procedere senz’altro all’aggiudicazione, mancando nell’art. 573 (dedicato appunto alla disciplina della pluralità di offerte) quella clausola di riserva che nell’art. 572 consente al Giudice un margine di apprezzamento discrezionale, funzionale a consentirgli di non aggiudicare ove ritenga vi sia “seria” (così si esprime il codice) possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

L’unico limite all’aggiudicazione è in realtà rappresentato dall’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice può non procedere all’aggiudicazione “quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.

Questa norma pone, evidentemente, l’interrogativo di comprendere quale si il prezzo giusto, in relazione al quale il Giudice può non aggiudicare quando l’offerta presentata sia “notevolmente” inferiore a quello.

In questa direzione è significativo che il testo dell’attuale art. 586 risulti dalle modifiche apportate dall'art. 19-bis della legge 203 del 1991(recante "provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata e di trasparenza e buon andamento dell'attività amministrativa"), dal che si ricava il precipitato per cui esso, sebbene formalmente modellato sulla previsione di cui all'art. 108 della legge fall., persegue lo scopo di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari.

Ed allora, il “prezzo giusto” è quello che in sede di vendita esecutiva si sarebbe conseguito in condizioni di non interferenza di fattori devianti, con l’ulteriore conseguenza che la vendita può essere sospesa quando il prezzo di aggiudicazione sia notevolmente inferiore a quello.

In siffatti termini si è espressa la giurisprudenza, osservando che “La norma di cui all'art. 586 cod. proc. civ. (come novellata dall'art. 19-bis della legge 203 del 1991), secondo cui il giudice dell'esecuzione "può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto", è formalmente modellata su quella di cui all'art. 108 della legge fall., ma persegue lo scopo di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari, attesane la collocazione nel più generale contesto della citata legge n. 203 del 1991, ("provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata e di trasparenza e buon andamento dell'attività amministrativa"). Ne consegue che l'individuazione della nozione di "giusto prezzo" presuppone una ineludibile comparazione tra dati costituiti dal prezzo concretamente realizzato con l'aggiudicazione e da quello che invece, in condizioni di non interferenza di fattori devianti, sarebbe stato conseguito nella procedura di vendita così come concretamente adottata e normativamente disciplinata (senza che, peraltro, possa costituire utile o vincolante parametro il prezzo di mercato), così che, per disporsi la sospensione, la differenza tra le due entità dovrà evidenziarsi in termini di "notevole inferiorità", secondo criteri da adattarsi di volta in volta al caso concreto nel quadro di quell'esigenza di contrasto delle illegalità perseguita dalla norma”. (Cass. Sez. 3, 23.2.2010, n. 4344 del 23/02/2010), e che “Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione. (Sez. 3, Sentenza n. 18451 del 21/09/2015).