Liberare un'immobile acquistato all'asta

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  • Ultimo messaggio 01 giugno 2019
pierofedele pubblicato 30 maggio 2019

Dopo il trasferimento di un immobile industriale da un'asta fallimentare occupato senza titolo con sfratto esecutivo per morosità nei confronti del fallimento da un conduttore con contratto scaduto da 1 anno, a chi deve far liberare l'immobile?

inexecutivis pubblicato 01 giugno 2019

Dopo il trasferimento di un immobile industriale da un'asta fallimentare occupato senza titolo con sfratto esecutivo per morosità nei confronti del fallimento da un conduttore con contratto scaduto da 1 anno, a chi deve far liberare l'immobile?

Rispondiamo alla domanda formulata osservando quanto segue.

In caso di contratto opponibile (riteniamo si questo il caso prospettato nella domanda, altrimenti non si sarebbe parlato di sfratto per morosità), se il conduttore è moroso il Giudice autorizza il custode ad agire per il rilascio, intraprendendo un procedimento di convalida dello sfratto per morosità.

La legittimazione processuale del custode, con specifico riferimento alla locazione, è stata affermata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, secondo comma, c.p.c.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione [le stesse ragioni valgono, evidentemente, per la procedura di sfratto per morosità]. La norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (Cass. civ., 13.12.2007, n. 26238).

Ciò detto, occorre comprendere cosa sia stato posto in vendita. Se, infatti, il bene è stato venduto come occupato in forza di titolo opponibile alla procedura sarà l’acquirente - nuovo proprietario – che potrà agire per mettere in esecuzione lo sfatto convalidato dal giudice in quanto l’acquirente subentra nel contratto di locazione, ed è quindi legittimato ad esercitare le azioni da esso derivanti. Invero, ad aggiudicazione ormai intervenuta non è più necessario liberare un immobile che l’aggiudicatario conoscere non essere libero, e pertanto non ha un interesse giuridicamente qualificato alla consegna materiale dello stesso, e può legittimamente valutare se porre in esecuzione lo sfratto per morosità o agire per il pagamento dei canoni che comunque sono successivamente maturati.

Diverso è il caso in cui il bene sia stato posto in vendita come occupato in forza di un titolo (non più) opponibile. In questo caso lo sfratto dovrà essere posto in esecuzione dalla procedura al fine di adempiere all’obbligazione di consegna del bene.

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