Buon giorno vorrei sottoporre un quesito Ho visto un immobile che tra poco andra’ all’asta in modalita’ asincrona. L’immobile e’ occupato da una persona che ha un preliminare di compravendita ( non esibito per scelta) con caparra e acconto di prezzo pagato, sottoscritto con la ditta costruttrice che risulta essere il debitore. la ditta costruttrice e’ fallita prima che venisse fatto l’atto definitivo quindi il promissario acquirente e’ rimasto ad abitare nell’immobile con solo un preliminare tra l’altro credo ormai scaduto. L’occupante tra l’altro mi ha detto che ci sono delle cause in corso tra lui e la ditta costruttrice per dei difetti nell’immobile. Da quello che ho capito consultando la relazione di stima e parlando con il delegato alla vendita, non ci sono stati accordi successivi tra l’istituto creditore e l’intestatario del preliminare per chiudere la posizione debitoria quindi l’immobile e’ andato alla vendita forzata. Ora se io partecipo all’asta e dovessi aggiudicarmi l’immobile, rischio che una volta aggiudicato il titolare del preliminare e quindi l’attuale occupante dell’immobile possa esercitare un diritto di prelazione e quindi alla stessa cifra per la quale mi e’ stata aggiudicata la casa o superiore del minimo di rialzo previsto possa essere aggiudicata a lui? Se fosse cosi cioe’ se ci fosse un diritto di prelazione non dovrebbe essere indicato nell’avviso di vendita o nella relazione di stima in modo che sia noto a chi partecipa all’asta? Il delegato alla vendita mi ha detto che potrebbe accadere questa cosa e che se il titolare del preliminare esercitasse questa intenzione, poi verrebbe comunque valutata dal giudice successivamente per verificare se ci siano le condizioni. Gradirei delucidazioni su questa questione un po strana. Ringrazio anticipatamente
Esiste un diritto di prelazione?
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- Ultimo messaggio 22 settembre 2021
Per rispondere all'interrogativo formulato è necessaria una preliminare ricostruzione del dato normativo.
L'esigenza di tutelare il promissario acquirente di immobili da costruire, da tempo avvertita nella prassi, ha trovato una sua affermazione normativa con il d.lgs 20 giugno 2005 numero 122, recante "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, numero 210".
Si tratta di uno strumento con il quale il legislatore ha voluto tutelare l'acquirente contro le ipotesi di inadempimento dell'obbligo del venditore di ultimare l'immobile in corso di costruzione.
L'applicazione di questa normativa è subordinata alla ricorrenza di una serie di presupposti, sia di tipo oggettivo che soggettivo, fissati in maniera particolarmente stringente, onde evitare una ingiustificata operatività della stessa. In ragione di ciò l'art. 1 introduce una serie di definizioni, a proposito dell'acquirente, del costruttore, della situazione di crisi e dell'immobile da costruire.
Per l'applicazione della normativa è necessario in primo luogo che l'acquirente sia una persona fisica, mentre per costruttore si intende il soggetto che, direttamente o indirettamente, si è impegnato nella costruzione del fabbricato: è quindi costruttore sia l'imprenditore che procede direttamente all'edificazione, sia quello che abbia deciso di dare in appalto lo svolgimento dei lavori.
Inoltre, occorre che il venditore abbia subìto una situazione di crisi (o la stia subendo), che si sia manifestata in una esecuzione immobiliare gravante sull'immobile oggetto del contratto, ovvero in una procedura concorsuale a suo carico.
Infine, è necessario che il contratto in forza del quale il promissario acquirente ha ricevuto l'immobile sia stato stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Quindi, occorre preliminarmente verificare che ricorrano le condizioni di cui si è appena detto affinché l'impianto normativo in discorso possa trovare applicazione.
Ciò premesso, e venendo alla domanda formulata, va osservato come l'art. 9 del d.lgs 122-2005 attribuisce all'acquirente, qualora l'immobile gli sia stato già consegnato e sia stato da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, esercitabile per un prezzo pari all'importo definitivo raggiunto in sede di vendita.
In particolare, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione è previsto che sia data al promissario acquirente immediata comunicazione dell'esito della vendita, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario entro 10 giorni dall'aggiudicazione, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione. L'acquirente, dal canto suo, potrà da quel momento esercitare la prelazione entro il termine di 10 giorni decorrenti dalla data di ricezione della comunicazione mediante dichiarazione notificata a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile (e quindi, è da ritenersi, al curatore nel caso di fallimento o al professionista delegato in caso di esecuzione immobiliare).
Sulla scorta del dato normativo appena ricostruito, possiamo ritenere che ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione non è necessario che l'immobile sia stato consegnato al promissario acquirente al momento della stipula del preliminare, bastando a tal fine che l'immobile sia nella disponibilità di questi nel momento in cui si è proceduto all'aggiudicazione.
Inoltre, il richiamato art. 9 non richiede che il promissario acquirente dimostri agli organi della procedura l'esistenza delle condizioni oggettive per l'esercizio della prelazione; dovranno essere piuttosto il curatore o il professionista delegato a verificare che questi sia nelle condizioni di essere legittimato a ricevere la comunicazione in forza della quale è posto nelle condizioni di esercitare il diritto di prelazione.
Chiaramente, l'aggiudicatario potrà impugnare con lo strumento dell'opposizione agli atti esecutivi il trasferimento del bene in favore del promissario acquirente ove ritenga che costui non versi nelle condizioni soggettive o oggettive per l'esercizio del diritto previsto dal citato art. 9.
Buongiorno, in merito al D.Lgs. 122 del 2005 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire
All'art. 1 si riporta
per «immobili da costruire»:
gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita'.
La mia domanda è relativa al fatto se fosse possibile o meno per un promissario acquirente godere di questa protezione (diritto di prelazione) anche nel caso in cui, come mi pare sia il caso riportato sopra, sia stata nel mentre termianta la costruzione con rilascio di agibilità.
Poi altro tema riguarda l'art. 9 del D.lgs.; se ho ben compreso dalla risposta soprariportata, il delegato o il curatore debbono verificare che i prelazionari siano nelle condizioni di ricevere la comunicazione dell'ufficiale giudiziario. Non mi è chiaro come possono fare questa verifica; c'è per caso un quesito specifico per questo nella perizia di stima o attendono di ricevere le dichiarazioni del promissari acquirenti ? Perchè a me è capitata una situazione difficile, in cui io da partecipante terzo mi sono trovato a concorrere con un soggetto prelazionario e non capivo perchè questo partecipava di fatto ingenerando una competizione che ha fatto lievitare il prezzo rispetto a quello di base d'asta sulla quale avrebbe poi potuto esercitare la prelazione se io avessi partecipato solo.
grazie in anticipo
Rispondiamo alla ulteriore richiesta di precisazioni osservando che l'art. 9 del d.lgs 122-2005 attribuisce il diritto di prelazione al promissario acquirente (si ricordi che per acquirente l’art. 1 del citato d.lgs. intende sia l’acquirente che il promissario acquirente) cui l’immobile sia stato già consegnato (si intende al momento della stipula del preliminare) e sia stato da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado.
A questo fine, pertanto, in presenza di un contratto preliminare trascritto gli organi della procedura dovrebbero verificare se:
- L’efficacia prenotativa del preliminare è ancora in corso, ed in questo caso verificare
- Se l’immobile sia adibito ad abitazione principale del promissario acquirente o di un suo parente di primo grado (dunque, genitore o figlio).
Normalmente nell’incarico peritale non sono posti specifici quesiti in proposito, ma certamente sarebbe opportuno incaricare custode o lo stimatore di compiere questi accertamenti.
Certamente è strano che il promissario acquirente in grado di esercitare la prelazione abbia partecipato alla vendita; aveva tutto l'interesse ad attendere l'aggiudicazione ed esercitare la prelazione.
