Le informazioni ricevute ci consentono maggiore precisione, con riferimento alle imposte dovute.
In primo luogo andrà considerata l’imposta d iregistro.
Ai sensi dell’art. 1, comma 1, terzo periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di registro di cui al DPR 26.4.1986, n. 131, l’imposta di registro dovuta per i trasferimenti di terreni agricoli è pari al 15% se l’acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze è effettuato da soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli IAP (imprenditori agricoli professionali) iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.
Per i terreni aventi destinazione urbanistica diversa da quella agricola, l’aliquota è del 9%.
Se si tratta di terreni edificabili ceduti da imprese, si applicherà l’IVA, con aliquota del 22%.
La base imponibile è determinata dal prezzo di aggiudicazione.
Invero, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, la disciplina del prezzo valore (che consente di determinare la base imponibile dell’imposta di registro ponendo a base del calcolo la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per determinati coefficienti) si applica alle sole cessioni effettuato nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
L’unico caso in cui la disciplina del prezzo valore si applica anche ai terreni è quello in cui esso costituisca pertinenza di un fabbricato ad uso abitativo. In tale ipotesi si potrà applicare siffatto criterio di determinazione della base imponibile, qualora il terreno sia ceduto contestualmente alla casa di abitazione. La precisazione si deve alla risoluzione n. 149/E dell’11 aprile 2008 dell’Agenzia delle Entrate, la quale si è pronunciata in risposta ad una istanza di interpello in cui si chiedevano lumi relativi alla stipula di un atto riguardante la cessione di un compendio costituito da fabbricati e terreni.
In quella occasione l’Agenzia ha precisato che la normativa non pone vincoli restrittivi in ordine alla tipologia o al numero delle pertinenze, a condizione che nell’atto di compravendita sia evidenziato il vincolo di strumentalità tra fabbricato e terreno.
Quanto ai costi di cancellazione delle ipoteche, va operata questa distinzione.
- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:
- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";
- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.
In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.
In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".
La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".
Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.
Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:
€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 15 della tariffa allegata al d.P.R. 347/1990);
€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);
€. 35 per la tassai ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347).
