A nostro avviso con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi.
Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione propter rem, non trascrivibile (Cass. n. 11684/2002).
È vero che il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. n. 3749/1999; conforme, con riguardo ad un'ipotesi di supercondominio. Cass. n. 14898/2013), ma nel caso prospettato dalla domanda trova applicazione la prima giurisprudenza che abbiamo richiamato, nel senso che l’estensione dell’obbligazione pecuniaria dell’acquirente costituisce un onere reale, inammissibile in difetto di una espressa previsione normativa, e non trascrivibile in forza del principio della trascrivibilità degli atti soggetti a trascrizione (cfr., sul punto anche Cass. 15 ottobre 2018, n. 5673; Cass. 26 febbraio 2014, n. 4572; Cass. 4 dicembre 2007, n. 25289; Cass. 20 agosto 1993, n. 8797; Cass. 7 settembre 1978, n. 4045).
Se poi essa non fosse contenuta nell’originario regolamento condominiale predisposto dal proprietario prima della costituzione del condominio ma fosse il frutto di una delibera assembleare, essa sarebbe nulla.
In questi termini si è espressa la giurisprudenza (in un caso diverso, ma i cui connotati di fondo coincidono) laddove ha affermato che "La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale" (Cass. Sez. II, 04/08/2017, n. 19651).
Peraltro, essa si sostanzierebbe nella costituzione, in capo all’acquirente, di una obbligazione propter rem atipica, e come tale inammissibile (così, anche recentemente, cass., sez. II, 24.10.2018, n. 26987).
