creditore assegnatario

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stefano60 pubblicato 19 agosto 2017

salve chiedevo per cortesia visto la mia totale ignoranza in materia <viene fissato al creditore assegnatario per il versamento ecc...>chi e' costui e in che modo se partecipo all'asta ed eventualmente  me l'aggiudico puo' intromettersi.grazie stefano guatelli

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inexecutivis pubblicato 22 agosto 2017

La domanda ci sembra posta in termini troppo vaghi per ottenere una risposta compiuta.

Cerchiamo comunque di fornire indicazioni, anche al fine di consentirle di porci quesiti più chiari, in modo da poterle offrire risposte meglio articolate.

Probabilmente nella domanda ci si intende riferire alla possibilità che una istanza di assegnazione possa paralizzare l'aggiudicazione.

Se così è, il riferimento normativo dal quale occorre prendere le mosse va individuato negli artt. 572 e 573 cpc, a mentre del quale se il prezzo offerto è inferiore a quello base ed è stata presentata una istanza di assegnazione (dal creditore procedente o da uno dei creditori intervenuti nella procedura almeno 10 giorni prima della data fissata per la vendita), il bene non verrà aggiudicato all'offerente, ma assegnato al creditore. 

stefanoguatelli pubblicato 22 agosto 2017

Nelle condizioni di vendita dell'immobile c'e' il report che recita a)l'ggiudicatario dovra' versare la differenza di prezzo .dedotta la cauzione gia' prestata mediante versamento(e non quella prestatamediante fideiussione),entro il termine perentorio di 90 giorni dalla data di aggiudicazione. nel conto corrente intestato alla procura esecutiva e deposotare la ricevuta dell'avvenuta operazione a saldo, presso il recapito del profesionista delegato,con avvertimento che in mancanza, si procedera'a norma dell 'art 587c.pc;          b)entro il medesimo terminemassimo di 90 girni dalla data di aggiudicazione, l'aggiudicatario dovra',inoltre corrispondere un anticipo delle spese di trsferimento(quali registrazione,trascrizioni,voltura ele altre previste a carico dell'aggiudicatario),salvo conguaglio e conteggio finale in ragione del 20%del prezzo di aggiudicazione con le stesse modalita'previste per il versamentodel prezzo,depositandoquindi la contabile presso lo studio del professionista delegato                                                                                                                                                                                                                                                                                                 c)analogo termine di 90 giorni dalla data di assegnazione viene fissato al creditore assegnatario per il versamento per il versamento nel conto corrente intestato alla procedura esecutiva del prezzo ,determinato ex art 589 co.l c.p.c,, o delle'eventuale conguaglio,determinatoex art 589 co.2 c.p.c con maggiorazione di un importo pari al 20% del prezzo di aggiudicazione, a titolodi anticipo delle spese di trasferimento.salvo conguaglio finale;                                                                                                                 d)qualora il procedimento si basi su un credito fondiario -fermo restando il versamento nel termine assegnato sul conto corrente itestato alla procedura del 20% del prezzo di aggiudicazione od assegnazione a titolo di anticipo spese di trasferimento, salvo conguaglio fe conteggio finale al versamento sul c/cdella procedura sara' sostituito ex art41,4° co. D.Lgs 1/9/1993 n 385 il pagamento diretto alla banca creditrice.nei limiti del creditoazionato, entro lo stesso termine e detratto un accantonamento per spese di procedura passate e foture a carico della massa, nella misura che sara' prdenzionalmente determinata dal proffesionista delegato                                                                                                                                                                                                    e)il profesionista delegato avverte i partecipanti alle aste della possibilita' di ottenere contratti di finaziamento previsti all'art 585c.p.c3°comma.                                                                                                                                                                                    Scusate se vi ho' trascritto per intero le condizioni di vendita ma penso che possa servire ad altri;Ora l'asta e' senza incanto prezzo base 119700 prezzo minimo 89775 se per ipotesi ofro 90000 euro la mia offerta e' inficiata dal creditore asseganatario ?oppure se ofro il prezzo base 120000, lo stesso ? tenedo presente che si parla di pluralita' di offerte con rilancio di 6000 euro?e per finire come posso sapere se e' stata depositata una istaza di assegnazione ? grazie 

inexecutivis pubblicato 25 agosto 2017

Sulla scorta delle precisazioni compiute possiamo mantenere senz’altro ferma la risposta che abbiamo già fornito.

Dal combinato disposto degli artt. 572 e 573 c.p.c. si ricava la regola per cui quando viene formulata una offerta per un prezzo inferiore a quello base ed è stata presentata una istanza di assegnazione, l’offerente non si vedrà aggiudicato il bene, che in vece sarà assegnato al creditore.

La stessa regola si ricava dalla lettura dell’art. 573 coc per il caso in cui siano state presentate una pluralità di offerte. Se nessuna di esse supera il prezzo base (anche a seguito di eventuali rilanci compiuti in sede di gara) e sono state presentate istanze di assegnazione, il bene non sarà aggiudicato ma assegnato.

Insomma, se il prezzo base è pari a 100, ove le offerte pervenute siano inferiori a questo importo e, anche dopo lo svolgimento di una eventuale gara, si resti al di sotto di quella soglia, in presenza di una istanza di assegnazione il bene non verrà aggiudicato.

 

Quanto alla possibilità di sapere se è stata presentata una istanza di assegnazione, osserviamo che essa, a nostro avviso, deve essere mantenuta segreta. Invero, ogni offerente sa, poiché il dato si ricava dalla lettura degli artt. 572 e 573 c.p.c., che se formula una offerta inferiore al prezzo base (in misura, ovviamente, non eccedente il quarto) si espone al rischio della mancata aggiudicazione in presenza di istanze di assegnazione. La segretezza dell’istanza di assegnazione si giustifica anche in considerazione del fatto che se esiste un soggetto potenzialmente disponibile ad offrire una somma pari al prezzo base (e dunque superiore all’offerta minima), ove a conoscenza dell’assenza di istanze di assegnazione, ometterebbe di farlo.

stefanoguatelli pubblicato 26 agosto 2017

Per cui se offro 90000 euro prezzo minimo e l' assegnatario offre di piu' 91000 all'apertura delle buste non si procede ad una gara ma il bene vie aggiudicato al'assegnatario?,offrendo pero' il prezzo BASE cioe' 1200000 e l'assegnatario ofre 121000 all'appertura delle buste si procede alla gara con rilanci o anche in questo caso il bene viene aggiudicato all'assegnatario?Indifinitiva non sapendo se e' stata depositata una domanda di assegnazione il prezzo minimo che oviamente tutti i partecipanti offrono per poi rilanciare puo' essere inficiata dal fatto che all'appertura della busta se c'e' un assegnatario che ha' offerto (deve essere per forza il prezzo base ? o no')il prezzo base di valutazione del bene 120000  non si procede alla gara ma i'immobile va' all'ssegatario per concludere e mi ripeto  se offro subito il prezzo base 120000 all'apperture delle buste qualunque sia il prezzo offerto dall'assegnatario o altri si procede alla gara ?

inexecutivis pubblicato 30 agosto 2017

Cerchiamo di fare chiarezza.

Il creditore che formula istanza di assegnazione non partecipa alla gara. Egli, cioè non formula una proposta di acquisto del bene offrendo di pagare il prezzo base, ma semplicemente chiede al Giudice che il bene gli venga trasferito.

Nel far questo deve soltanto pagare le spese di esecuzione o, se più alto, la differenza tra prezzo base ed importo del suo credito (per intenderci, se ha un credito di 80 ed il prezzo base è 100, dovrà versare 20). A questa somma va aggiunto l’importo del credito vantato da creditori che hanno diritto di essergli preferiti in sede di distribuzione.

 

Quindi, in definitiva, se vi è istanza di assegnazione l’offerente che voglia mettersi al riparo da essa non ha che una strada: offrire una somma pari al prezzo base. In questo caso, anche in presenza di una istanza di assegnazione, si vedrà aggiudicato il bene senza che si proceda ad una gara tra lui ed il creditore.

stefanoguatelli pubblicato 02 settembre 2017

Sicuramente una chiarezza utilissima e non c'e' che ringraziarvi per questo,una ultima precizazione quando scrivete a questa somma va' aggiunto l'importo del credito vantato da creditori che hanno diritto di essergli preferiti in sede di distribuzione ,scrivendo per esempi mi potreste delucidarmi .Per finire definitivamente ho' chiesto (mi e' stato consigliato da i.v.g ) se era  possibile quantificare in modo molto approsimativo i costi vari per cancellazioni trasferimenti parcelle avv notai ecc....visto che su 120000 il 20% sono 24000 non entro nel merito se sono troppi o pochi per cosi' e' ma sono andato dall'avvocato che si occupa di questa pratica aducendomi che sarebbe piu' opportuno rivolgersi al notaio comunque si informera' e mi sapra' dire.secondo voi puo' essere furviante per il conguaglio finale grazie e mi augoro che possa essere utile ad altri 

inexecutivis pubblicato 05 settembre 2017

La domanda posta contiene in realtà due distinti quesiti.

1. Cosa si intende per creditori che hanno diritto ad essere preferiti a quello che richiede l’assegnazione;

2. se l’importo del 20% determinato in via forfettaria possa essere sufficiente a coprire le spese di il trasferimento dell’immobile.

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuno di essi.

Quanto al primo, i creditori che hanno diritto ad essere preferiti al creditore richiedente l’assegnazione sono quelli che vantano, rispetto a questi, un diritto di prelazione.

Facciamo un esempio: se a chiedere l’assegnazione è un creditore chirografario e nella procedura è intervenuto un creditore ipotecario (che quindi nella distribuzione del ricavato dalla vendita ha diritto di precedenza), il creditore assegnatario dovrà comunque versare una somma pari al credito di questo creditore. Lo si ricava dal combinato disposto degli artt. 506 e 589, comma primo, c.p.c.

A proposito della seconda domanda purtroppo non siamo in grado di fornire alcuna risposta, nemmeno in via di approssimazione, poiché le variabili sono innumerevoli. Occorrerebbe infatti sapere (ad esempio) se il trasferimento è soggetto ad IVA o meno, se l’acquisto riguarda un terreno o un fabbricato, se si acquista con i benefici della prima casa, qual è la categoria catastale del bene, quante formalità dovranno essere cancellate, ecc.

 

Ci fornisca ulteriori informazioni e potremo essere più precisi.

stefanoguatelli pubblicato 06 settembre 2017

Allora direttamente dal tribunale senza nessuna spesa di comissione a carico dell'interresato ,non ho' letto sia sulla perizia sia sull'atto di vendita non che' l'ordinanza di vendita che si parlasse di iva , comunque sarebbe per me acquisto prima casa, ci sono atti pregiudizievoli due ipoteche legali di un tot costo piu' una ipoteca volontaria e una trascrizione di verbale pignoramento e per finire una discrizione della provenienza del bene atto di aquisto aministero notaio ci sono delle spese condominali non pagate ed gia' quantificate in circa 2000 euro comunque l'avvocato mi ha' telefonato dicendomi  che dovrei parlare col notaio per avere un' approzimazione dei costi sempre tenendo fermo un  valore 120000  ed il 20% .grazie 

stefanoguatelli pubblicato 06 settembre 2017

Scusate si parla di un appartamento

inexecutivis pubblicato 08 settembre 2017

Le informazioni ricevute ci consentono maggiore precisione.

Le imposte previste per l’acquisto della prima casa sono l’imposta di registro nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986) calcolata (ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali)  come segue:

minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

L’importo non potrà comunque essere inferiore ad €. 1.000,00a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23); andranno poi aggiunti 50 euro per l’imposta ipotecaria e 50 euro per l’imposta catastale (a mente del comma terzo della medesima disposizione).

Se invece l’immobile è soggetto ad IVA, si applicherà l’aliquota del 4% alla quale andranno aggiunti €. 200,00 per l’imposta ipotecaria (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) ed €. 200,00(art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347 per l’imposta catastale.

In ordine alle cancellazioni delle ipoteche osserviamo quanto segue.

Se si tratta di ipoteca volontaria iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito essa è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00 (ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347).

Per quanto riguarda le altre ipoteche il costo di cancellazione è pari allo 0,50% (che è identico sia per le restrizioni che per le cancellazioni ai sensi dell'art. 12 e 13 della tariffa). Quanto alla base imponibile, essa a nostro avviso andrà calcolata sulla minor somma tra prezzo di aggiudicazione ed ammontare del credito. In questi termini si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 8E del 4.3.2015, la quale ha precisato che "la base imponibile da assumere per la determinazione dell’imposta ipotecaria dovuta per le annotazioni di restrizione di beni da eseguire in forza di decreto di trasferimento è rappresentata, indipendentemente dalla circostanza che gli immobili liberati possano costituire l’intero compendio oggetto dell’ipoteca, dal minore valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione degli immobili trasferiti".

Infine, la cancellazione delle trascrizioni sconta:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 15 della tariffa allegata al d.P.R. 347/1990);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassai ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347).

 

Quanto alla imponibilità ai fini IVA dell’immobile, poiché le variabili sono moltissime, non le resta che acquisire informazioni presso il curatore.

tequero pubblicato 09 settembre 2017

Scusate l'intromissione...probabilmente ho capito male io ma per maggior chiarezza avrei due domande... - le spese di cancellazione delle ipoteche e delle trascrizioni non sono generalmente a carico della procedura? - se viene presentata l'istanza di assegnazione da parte di un creditore pari al prezzo base.....ed una persona si aggiudica l'asta ad un prezzo inferiore....il delegato lo avvisa subito al termine dell'asta? Grazie

Salvatore

inexecutivis pubblicato 10 settembre 2017

A nostro avviso le spese d icancellazione delle formalità pregiudizievoli gravano sulla procedura.Infatti l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale, implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Quanto al secodo quesito, se al termine della gara non viene raggiunto il prezzo base, in presenza di istanze di assegnazione non si procede ad aggiudicazione.

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