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Riteniamo che la locazione si sia rinnovata tacitamente per altri 4 anni.
In questi termini si è pronunciata la Corte di Cassazione (Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013), affermando che la rinnovazione la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013).
In particolare, la Suprema Corte ha osservato che il contesto normativo “conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.. Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'art. 29, secondo comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore -, si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta. Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli arti. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli arti. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - , non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità”.
Certamente, oggetto di pubblicazione dovevano essere anche gli allegati alla perizia (che costituiscono “perizia” essi stessi) ma poiché l’elaborato peritale (nella parte pubblicata) conteneva il riferimento ad un contratto (opponibile in quanto precedente al pignoramento), il potenziale acquirente poteva (e doveva) porsi il problema della rinnovazione tacita dello stesso, poiché si tratta di un effetto legale del contratto.
Ovviamente, il Giudice non aveva nessun onere di provvedere alla disdetta. A prescindere dall’assenza di ogni previsione normativa in tal senso, rileva il fatto che la presenza di un contratto di locazione non impedisce la vendita del cespite, né lo rende di per sé meno appetibile. In teoria l’acquirente potrebbe avere tutto l’interesse a mantenerlo in vita perché, ad esempio, particolarmente vantaggioso o perché il conduttore è soggetto ritenuto particolarmente affidabile nei pagamenti e nella continuità nell’uso.
