Ci siamo aggiudicati all'asta un immobile abitato da un inquilino con contratto d'affitto 3+2( anni) che scadrà il 30.11.2019. I giorni scorsi siamo stati avvisati che è stato emesso il decreto di trasferimento a nome nostro. Come annullare il contratto d'affitto con il vecchio proprietario del immobile e che tipo di contratto dobbiamo sottoscrivere noi con l'inquilino fino alla scadenza del vecchio contratto? Da dicembre desideriamo trasferirci noi la residenza. L'inquilino è obbligato a pagare a noi l'affitto anche in assenza di un contratto d'affitto tra noi e lui? La ringrazio moltissimo per i chiarimenti. Cordiali saluti! Diana
Contratto d'affitto per vecchio inquilino
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- Ultimo messaggio 04 marzo 2019
diana
pubblicato
03 marzo 2019
inexecutivis
pubblicato
04 marzo 2019
Rispondiamo alla domanda osservando che solo il trasferimento della proprietà dell'immobile determina anche il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione e quindi nel diritto alla percezione dei canoni, per tutta la durata del contratto.
Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442)
Ciò detto, va osservato che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Dunque, è da quel momento che l'acquirente - nuovo proprietario - ha diritto ad ottenere il pagamento nei canoni di locazione in suo favore.
Qunato alla possibilità di risolvere il contratto, occorre procedere ad una lettura dello stesso per verificare se i proprietari - locatori hanno la facoltà di inviare disdetta alla prima scadenza.
