Contratto d'affitto

Rispondiamo alle sue domande osservando quanto segue.

Con riferimento al punto 1, sulla scorta di quanto ci ha riferito, non dovrebbero esserci problemi.

L’espressione “contratto di locazione chiuso”, tuttavia, ci sembra atecnica ed andrebbe verificato che cosa il perito abbia inteso dire con essa. Se, come immaginiamo, il perito ha voluto riferirsi ad un contratto di locazione i cui termini di validità sono scaduti e non vi sono stati rinnovi dello stesso, espressi o taciti (cioè conseguenti alla mancata disdetta), il contratto non sarà opponibile.

Al fine di verificare se il contratto si sia o meno rinnovato, forniamo le seguenti direttrici in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo:

la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013);

la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell'art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (Cass. Sez. III, n. 11168 del 29/05/2015).

 Con riferimento al punto 2, occorre stabilire, a che titolo la signora occupi l’immobile. In linea generale, non risultando titoli trascritti o registrati in suo favore, non dovrebbero esserci problemi.

Tuttavia occorre tenere in considerazione il dato per cui l’art. 2923 c.c., nel disciplinare i rapporti tra locatore ed acquirente dell’immobile pignorato, prevede tra le varie ipotesi quella per cui il conduttore occupi l'immobile a decorrere da un momento anteriore al pignoramento, sebbene in forza di un contratto di locazione privo di data certa. In questo caso la citata norma dispone che l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Questa norma sembrerebbe affermare dunque che anche il contratto privo di data certa in taluni casi (detenzione anteriore al pignoramento) potrebbe essere opponibile all’acquirente.

Sennonché, a nostro avviso, la norma non trova oggi alcuna possibilità di essere applicata.

In primo luogo l’art. 1 della legge 431/1998, ha imposto, per le locazioni abitative, il requisito della forma scritta a pena di nullità. Se ne deve ricavare allora, che il contratto ad uso abitativo se è privo di forma scritta, poiché nullo, non sarà opponibile alla procedura, a meno che non si ritenga (ma noi lo escludiamo) che il conduttore possa invocare anche nei confronti del creditore pignorante l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto.

In secondo luogo, e soprattutto ai sensi dell’art. 1, comma 346 L. 30/12/2004, n. 311, “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. A proposito di questa norma la Corte Costituzionale con ordinanza n. 420 del 2007 ha affermato che essa “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ”, anche se occorre ulteriormente precisare che questa norma si applica esclusivamente ai contratti di locazione stipulati dopo la sua entrata in vigore (così si è recentemente espressa Cass. n. 27169 del 28/12/2016).

Con riguardo al punto 3, la risposta alla domanda deve anche in tal caso muovere dalla lettura dell’art. 2923 c.c., il quale considera inopponibili all’acquirente le locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto (cioè a quello di mercato) o a quello risultante dalle precedenti locazioni.

Pertanto, andrà verificato se il canone applicato è inferiore di almeno 1/3 rispetto ai valori di mercato (utile sarebbe in tal caso che lo stimatore fosse chiamato a rendere chiarimenti in proposito).