Riteniamo di no.
Preliminarmente, il fatto stesso che la norma consenta di vendere ad un prezzo che dopo il terzo tentativo di vendita può essere decurtato della metà, è la prova del fatto che una riduzione di questo tipo non è affatto illegittima.
Inoltre, l’eccessivo ribasso non è di per sé causa di estinzione della procedura.
Ricaviamo questo convincimento dalla lettura dell’art. 164 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, a mente del quale “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
Nel valutare questa eventualità dovrà tenersi conto di una molteplicità di elementi:
- l’importo e la natura dei crediti, considerati sia complessivamente che singolarmente;
- l’importo delle spese di giustizia sostenute e prevedibilmente da sostenere a norma degli artt. 2755 o 2770 c.c., specificando, in particolare, i costi medi sostenuti per i tentativi di vendita già espletati;
- le ragioni che hanno ostacolato l’esitazione dei beni staggìti (ad es. mancata emissione dell’ordine di liberazione, necessità di regolarizzazioni edilizie e urbanistiche, necessità di interventi di manutenzione), specificando se sussistano probabilità di liquidazione del bene, tenuto anche conto di eventuali contatti intrattenuti con interessati all’acquisto;
- il presumibile valore di realizzo del bene pignorato, qualora si dovesse optare per la prosecuzione delle attività di vendita.
La cornice applicativa dell’art. 164-bis è stata recentemente tracciata da Cass., sez. III, 10 giugno 2020, n. 11116, la quale ha osservato che “in tema di espropriazione immobiliare, la peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ai sensi dell'art. 164 bis disp. att. cod. proc. civ. ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell'andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dar luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire soltanto la copertura dei successivi costi di esecuzione”.
