Appartenenza a condominio e spese non previste

La risposta alla sua domanda risiede nell’art. 63 disp. att. c.p.c., il quale prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

La norma si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (in questo senso si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Si tratta di una disposizione dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della porzione di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva.

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ. (nei limiti che abbiamo appena enunciato), l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsache questi può esercitare nei confronti del venditore per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Precisiamo (ma questo vale solo per le vendite negoziali) che se anche se sussistesse una clausola contrattuale nell’atto di compravendita immobiliare in forza della quale il venditore si assumesse ogni responsabilità per i debiti pregressi, questo varrebbe solo nei rapporti interni tra acquirente e venditore, e non impedirebbe all’amministratore di condominio di rivolgersi comunque all’acquirente per conseguire il pagamento della spesa.