annullamento aggiudicazione, rimborso caparra, risarcimento danni

Per rispondere agli interrogativi posti occorre chiedersi sostanzialmente due cose:

se il termine per il versamento del saldo del prezzo sia prorogabile;

se l'offerta di acquisto possa essere revocata.

Ad entrambi i quesiti deve essere fornita risposta negativa.

In ordine al primo aspetto si è recentemente pronunciata la giurisprudenza della Cassazione, la quale facendo proprie le opinioni della prevalente dottrina e della giurisprudenza di merito ha osservato che "In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171).

Quanto al secondo aspetto, deve ricordarsi che ai sensi dell’art. 571, primo comma c.p.c., l'offerta è irrevocabile, salvo che il giudice ordini l'incanto o siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

Analoga conclusione si ricava dalla lettura dell’art. 587 c.p.c., a mente del quale qualora l’aggiudicatario non versi il prezzo nel termine stabilito il Giudice ne dichiara la decadenza, trattenendo la cauzione e disponendo un nuovo incanto.

La norma, dettata a proposito della vendita con incanto, è pacificamente applicabile anche alla vendita senza incanto.

L’art. 177 disp. att. c.p.c. dispone poi che l’aggiudicatario inadempiente è condannato al pagamento di una somma di danaro pari alla differenza tra il prezzo da lui offerto e quello per il quale è poi avvenuta la vendita.

Dunque, il mancato versamento del saldo prezzo determina:

la decadenza dell’aggiudicatario;

la perdita della cauzione;

la celebrazione di una nuova vendita;

la condanna al pagamento di una somma pari alla differenza tra il prezzo offerto dall’aggiudicatario inadempiente e quello di aggiudicazione, detratta la cauzione incamerata dalla procedura. Supponiamo, ad esempio che tizio, aggiudicatario per 100, non versi e che il Giudice, nel dichiararne la decadenza, abbia trattenuto la cauzione pari a 10. Se il bene verrà successivamente aggiudicato a 75, tizio sarà condannato al pagamento di 100, meno 10, meno 75, cioè 15.

Il suggerimento che allora ci sentiamo di offrire è duplice: da un lato occorre immediatamente diffidare il curatore a provvedere alla consegna del bene, trattandosi di un suo specifico obbligo, ricavabile dall'art. 1476 e 1477 c.c., pacificamente applicabili anche alle vendite esecutive (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765);

dall'altro occorre inoltrare immediatamente formale denuncia alla Procura della Repubblica per denunciare, appunto, le minacce subite, le quali a nostro avviso potrebbero integrare il reato di estorsione, previsto e punito dall'art. 629 c.p.