Aggiudicazione senza gara/offerta migliorativa con 2 offerte in busta di pari importo

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  • Ultimo messaggio 27 giugno 2018
savyfo pubblicato 02 febbraio 2018

 

Il 28 novembre 2017 viene aggiudicato un immobile, senza alcuna offerta migliorativa o rilancio/gara, all'unico offerente presente che ha depositato  offerta in busta di pari importo di  altra offerta valida ed efficace di offerente assente.

Da premettere che l'ordinanza di vendita prevede che a parità di offerta in busta debba considerarsi il miglior offerente colui che ha depositato  per primo  in ordine cronologico.

Da premettere inoltre che per certificare l'ordine cronologico di deposito delle offerte,  nell'avviso di vendita è previsto che il delegato, all'atto del deposito, provveda a far annotare al depositante data e ora  che saranno controfirmati dal delegato stesso.

Attività  omesse, con conseguente incertezza circa l'ordine cronologico di deposito delle buste che non è stato quindi “certificato”.

Da aggiungere  infine che l'offertente assente ha acquisito certezze sull'andamento della gara dal verbale di aggiudicazione depositato  il 2 dicembre 2017,   acquisito   solo dopo 18 giorni dal deposito e solo dopo aver incontrato diverse  resistenze, dal quale risulta tra l'altro che :

-nel verbale non si precisa quale offerente ha deposistato prima l'offerta in busta;

-nel verbale  non viene individuato il miglior offerente al termine dell'apertura delle buste;

-nel verbale viene riportato testalmente quanto segue:" ..... dichiara l'offerente assente  decaduto dal diritto di partecipazione alle operazioni di asta e pertanto ritiene ammissibile solo la partecipazione dell' offerente presente. Visti gli articoli 571  e 572 c.p.c. aggiudica all'offerente presente ……"

Domande:

1-E' quindi corretto quanto accaduto?

2-Nel caso l'offerente assente aveva depositato per primo un' offerta di pari importo dell'offerente presente, è corretto procedere alla aggiudicazione all'offerente presente senza aprire la gara e senza  un' offerta migliorativa?

3- Eventualmente quale inziativa giudiziaria consigliate per tutelare gli interessi dell'offerente assente a 2 mesi dal deposito del verbale di aggiudicazione, senza ulteriori atti nel fascicolo dell'esecuzione?

4- Quale inziativa giudiziaria nel caso specifico, ritenete avrà  maggiori probabilità di successo, reclamo per gli atti del delegato  (se i termini non sono già scaduti) o una opposizione   al  primo atto esecutivo del giudice  in attesa del decreto di trasferimento?

Grazie

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inexecutivis pubblicato 04 febbraio 2018

A nostro avviso l’attività posta in essere dal professionista delegato presenta plurimi profili di illegittimità.

In primo luogo non poteva essere dichiarata la decadenza dell’offerente assente.

Invero, ai sensi dell’art. 571 c.p.c., l’offerta di acquisto è irrevocabile, e nessuna norma prevede, a differenza di quanto si ricava dalla disciplina della vendita senza incanto (ed in particolare dall’art. 580, c.p.c.) che l’offerente debba essere presente. Anzi, dall’analisi degli arti 572 e 573 si ricava che il professionista delegato procede indipendentemente dalla presenza o dalla assenza degli offerenti.

Dunque, se uno solo degli offerenti era presente, il delegato avrebbe dovuto in primo luogo verificare se l’offerente presente fosse o meno il miglior offerente. Se l’offerente presente fosse stato il miglior offerente avrebbe potuto prescindere dallo svolgimento della gara ed aggiudicare a questi.

Se invece l’offerente presente non fosse stato il miglior offerente avrebbe dovuto aprire la gara al fine di consentire a questi di eseguire eventuali rilanci, attendere il tempo minimo previsto, e solo in caso di assenza di rilanci aggiudicare all’offerente assente.

Questa ricostruzione del modus procedendi si ricava dall’analisi dell’art. 573 c.p.c., dove si legge che in caso di pluralità di offerte il professionista delegato dispone “in ogni caso” la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta. È evidente, allora, che all’offerente che non abbia presentato la migliore offerta deve essere garantita la gara, in ossequio alla previsione normativa appena citata.

È chiaro che gli unici due casi in cui non si procederà alla gara, pur in presenza di pluralità di offerte sono: quello in cui nessun offerente è presente; quello in cui l’unico offerente presente è colui che ha formulato l’offerta migliore.

Un secondo profilo di illegittimità della procedura si annida nel fatto che il professionista delegato ha omesso di certificare la data e l’ora in cui sono pervenute le offerte di acquisto, elementi la cui necessità si ricava dal secondo comma dell’art. 573 c.p.c., il quale in caso di offerte uguali attribuisce prevalenza all’offerta presentata per prima.

Così ricostruita la vicenda è chiaro che, avendo il professionista delegato aggiudicato all’unico offerente presente, escludendo sic et sempliciter l’assente (che, stando alla domanda, aveva formulato offerta di pari importo) e non è possibile individuare quale sia stata l’offerta depositata per prima, l’aggiudicazione è illegittima poiché non v’è prova del fatto che l’aggiudicazione sia avvenuta in favore del miglior offerente.

 

A questo punto il rimedio senz’altro praticabile è quello di impugnare con il reclamo al Giudice dell’esecuzione ex art. 591 ter c.p.c. il provvedimento di aggiudicazione adottato dal professionista delegato, reclamo che a nostro avviso (argomentando sulla scorta di quanto affermato da Cass. sez. 3, 18 aprile 2011, n, 8864) potrà essere dispiegato fino al momento in cui il provvedimento di aggiudicazione avrà avuto esecuzione, vale a dire fino al momento in cui sarà adottato il decreto di trasferimento (verosimilmente primo atto del Giudice successivo all’aggiudicazione), avverso il quale potrà a sua volta essere proposta opposizione ex art. 617.

savyfo pubblicato 05 febbraio 2018

Grazie mille delle Vs. precise ed esaurienti risposte

inexecutivis pubblicato 06 febbraio 2018

grazie a lei

savyfo pubblicato 04 maggio 2018

Buogiorno 

mi permetto aggiornarvi, sperando di trovare Vs. risposta nel breve perchè è necessario prendere una decisione molto velocemente, reclamo fondato sulla base delle Vs. preziose indicazioni depositato il 18 marzo 2018  senza alcuna attività sul fascicolo sino al 19 aprile 2018 quando il giudice emette il decreto di trasferimento....... 

L' avvocato dopo aver incontrato il giudice ieri  ci scrive." Il Giudice non ha visto, o ha visto e poi dimenticato il reclamo (è assurdo ma è proprio così)ha riferito che avrebbe immediatamente fissato udienza.Al mio rilievo che il 8 maggio scade il ricorso in opposizione al decreto di trasferimento, che diverrebbe definitivo,  mi ha risposto di farlo …., perché non ci sono i termini per fissare un’udienza prima (questo è oggettivamente vero). Se non si fa opposizione il decreto diventa definitivo e, a quanto mi consta, l’udienza che fisserà per il reclamo diverrebbe inutile.

Se si fa opposizione si evita la definitività del decreto e allora l’udienza per il reclamo potrà avere un senso (se in tale udienza il Giudice prenderà provvedimenti utili ai  ns.  fini bene, altrimenti si proseguirà nel giudizio di opposizione).........."

 Ora mi permetto chiederVi:

1- il Giudice per esaminare il reclamo deve fissare udienza?

2- è assolutamente necessario presentare opposizione, oppure vi è altro rimedio?

3- l'opposizione verrà trattata dallo stesso Giudice dell'esecuzione?

4- l'opposizione dovrebbe sostanzialmente ricalcare il reclamo?

5- i costi che dovremo sostenere per l'opposizione e per qualunque altra attività saranno eventualmente  recuperabili se le ns. istanze, contenute anche nel reclamo "non trattato dal giudice dell'esecuzione", verranno accolte?

 

savyfo pubblicato 06 maggio 2018

 

Buonasera Astalegale

perdonate l'urgenza, ma entro domani mattina ore 10 dobbiamo decidere e comunicare al ns. legale se predisporre e depositare entro la scadenza di dopo domani, l'opposizione agli atti esecutivi.

Cortesemente è possibile avere una Vs. risposta quanto prima perchè la ns. deisione dipenderà anche da quanto ci comunicherete.

Grazie

inexecutivis pubblicato 07 maggio 2018

Rispondiamo alla domanda augurandoci che non sia tardiva.

Le consigliamo di proporre certamente opposizione all'esecuzione per scongiurare la definitività del decreto di trasferimento (o comunque un possibile profilo di eccezione di definitività dell'aggiudicazione).

Chiaramente, i motivi di opposizione dovranno essere gli stessi fatti valere in sede di rclamo.

La legge non impone che il giudice decida il reclamo previa instaurazione del contraddittorio (cioè fissando una udienza), ma normalmente ciò avviene (secondo noi correttamente poichè è necessario acquisire il "punto di vista" di tutti i sogetti coinvolti prima di assumere ogni decisione).

Il ricorso in opposizione agli atti esecutivi, per espressa previsione dell'art 617 cpc, viene trattato dallo stesso giudice dell'esecuzione.

infine, quanto al carico delle spese dell'opposizione, anche nella fase cautelare (Cass. 27.10.2011, n. 22503) vale il principio della soccombenza, per cui nel decidere l'opposizione il giudice le porrà a carico della parte le cui ragioni verranno rigettate, a meno che non ritenga di compensarle in tutto o in parte.

savyfo pubblicato 07 maggio 2018

Buongiorno Astalegale 

grazie per la risposta, cortesemente permettetemi comprendere meglio quanto segue:" Le consigliamo di proporre certamente opposizione all'esecuzione per scongiurare la definitività del decreto di trasferimento (o comunque un possibile profilo di eccezione di definitività dell'aggiudicazione)."  

In particolare quando scrivete: " (o comunque un possibile profilo di eccezione di definitività dell'aggiudicazione)"  , vuole significare che  in assenza di opposizione all'esecuzione esiste un pur minima possibilità che il reclamo avrà i Suoi effetti, anche se trattato dopo i  20 gg. dall'emissione del decreto di trasferimento?   

Inoltre l'eventuale opposizione andrà presentata entro 20gg. dall'emissione del decreto di trasferimento, oppure  dalla registrazione del decreto o a partire da altra data?

Grazie

inexecutivis pubblicato 07 maggio 2018

Come abbiamo detto nelle precedenti risposte, secondo quanto ricavabile da Cass. sez. 3, 18 aprile 2011, n, 8864 il reclamo avverso il provvedimento di aggiudicazione adottato dal professionista delegato potrà essere dispiegato fino al momento in cui il provvedimento di aggiudicazione avrà avuto esecuzione, vale a dire fino al momento in cui sarà adottato il decreto di trasferimento. Quindi, proposto tempestivamente il reclamo, riteniamo che esso, se accolto, può condurre alla revoca dell'aggiudicazione anche se trattato decorsi venti giorni dall'emissione del decreto di trasferimento.

L'obiezione (per contrastare la quale consigliamo di impugnare il decreto di trasferimento) potrebbe essere quella per cui intervenuto il decreto di trasferimento il reclamo non può più sortire alcun effetto (conclusione questa che a nostro avviso non può essere condivisa poichè altrimenti il reclamante subirebbe le conseguenze pregiudizievoli dei tempi di definizione del reclamo; del resto la stessa senenza dice che il reclamo può essere proposto finoi al momento in cui l'atto non è divenuto definitivo e non anche che entro quel momento deve essere accolto).

Quanto ai tempi dell'opposizione, essa va presentata nel termine di giorni 20 decorrenti dall'adozione del decreto e non dalla sua registrazione (che è profilo fiscale, e cono incide sulal giuridica esistenza del decreto).

savyfo pubblicato 07 maggio 2018

Buongiorno Astalegale 

grazie per la risposta, allora mi sembra comprendere che il reclamo proposto entro i termini previsti e  trattato decorsi venti giorni dall'emissione del decreto di trasferimento, potrebbe  condurre alla revoca dell'aggiudicazione   ma eventualmente   potrebbe non  sortire alcun effetto sul decreto di trasferimento, allora mi chiedo vi è una sola sentenza o precedente che  confermerebbe  la definitiva stabilità del decreto di trasferimento in un caso sovrapponibile o similare  al nostro?  

inexecutivis pubblicato 07 maggio 2018

Nella precedente risposta abbiamo affermato che a nostro avviso un reclamo tempestivamente proposto, determinando la revoca dell'aggiudicazione, travolgerebbe anche il decreto di trasferimento.

savyfo pubblicato 07 maggio 2018

Inoltre da un recentissimo articolo della Vs. rivista leggo :

"3. Dall’opposizione ex art. 617 c.p.c. al reclamo “cautelare”.

Ciò che più spicca, nella vendita delegata, è la nuova disposizione inserita nell'ultimo periodo dell'art. 591 ter c.p.c., dove si prevede che "contro il provvedimento del giudice è ammesso reclamo ai sensi dell'art. 669 terdecies" c.p.c.. Dal raffronto con la norma precedentemente in vigore affiora in via immediata che il reclamo cautelare ha occupato – soppiantandola – lo spazio dell'opposizione agli atti esecutivi."

Quindi il ricorso per  opposizione al decreto di trasferimento è rimedio ancora esperibile o è ormai soppiantato dal reclamo?

inexecutivis pubblicato 09 maggio 2018

Quindi il ricorso per  opposizione al decreto di trasferimento è rimedio ancora esperibile o è ormai soppiantato dal reclamo?

No, l’impugnativa diretta del decreto di trasferimento è ancora possibile (del resto lo stesso nostro articolo lo conferma, laddove prevede che “Quest’ultimo sarà opponibile ex art. 617 c.p.c., sia per vizi propri, che per vizi derivati, ossia anche in relazione a profili già oggetto di decisione dinanzi al mentovato collegio del reclamo”).

L’espressione utilizzata nello scritto va letta in relazione alla modifica apportata all’art. 591 quater dall’art. 13, comma 1 let. c.c.-bis del d.l. 27.6.2015, n. 83, convertito con modificazioni dalla legge 6.8.2015, n. 132, la quale ha previsto che contro il provvedimento adottato dal Giudice dell’esecuzione in sede di reclamo ex art. 591 ter non è più previsto il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi ma il reclamo al collegio ex art. 669 terdecies.

Dunque, il legislatore del 2015 ha ridefinito il meccanismo impugnatorio cui è soggetto il provvedimento adottato dal Giudice dell’esecuzione adito ai sensi dell’art. 591 ter c.p.c., ma non ha inciso sulla impugnabilità degli altri provvedimenti del Giudice dell’esecuzione, quale ad esempio il decreto di trasferimento.

savyfo pubblicato 14 giugno 2018

Buongiorno Astalegale

seguiranno gli aggiornamenti dopo l' udienza ormai prossima, nel frattempo per  comprendere, più sopra leggo :"Quanto ai tempi dell'opposizione, essa va presentata nel termine di giorni 20 decorrenti dall'adozione del decreto e non dalla sua registrazione (che è profilo fiscale, e cono incide sulal giuridica esistenza del decreto).", quale è quindi la data di adozione di un decreto di trasferimento dalla quale decorrono i 20 giorni per l'eventuale opposizione ?

Inoltre quale sarebbe la scadenza per eventual contro reclamo al collegio  in caso non venga accolto il reclamo già presentato? 

Grazie 

inexecutivis pubblicato 16 giugno 2018

Ai sensi dell'art. 669, terdecies, cpc, il termine epr il reclamo al collegio è di 15 giorni decorrenti dalla comunicaizone del provvedimento da reclamare.

savyfo pubblicato 22 giugno 2018

 

 

Buongiorno Astalegale 

la cronistoria precedente la troverete più sopra ed ecco gli aggiornamenti:

- premesso che l'udienza per il reclamo è avvenuta dopo circa 90 giorni dal reclamo e dopo circa 60 giorni dall'emissione del decreto di trasferimento senza alcuna opposizione

-il professionista delegato per certificare l'ordine di deposito delle buste, elemento di cui il reclamante si dogliava,  il giorno prima dell'udienza , ben 7 mesi dopo il deposito del verbale di aggiudicazione e di copia di un lato delle 2 buste/offerte, ha depositato fotocopia dell'altro lato delle 2 buste .....( in precedenza aveva depositato solo  il lato dove sono annotati esclusivamente nome del presentatore, data vendita e nome professionista delegato)

- sul lato delle buste depositate tardivamente, il delegato ha inserito di suo pugno (come dichiarato in udienza, senza che sia stato verbalizzato) data, ora del deposito e firma,

  • annotazioni che non sono state inserite alla presenza del presentatore/reclamante all'atto del deposito,

-tra l'altro per certificare data e ora del deposito l'avviso di vendita e l'ordinanza prevedono le attivita' congiunte e contemporanee del presentatore della busta e del delegato, il primo dovrebbe annotare data e ora del deposito su richiesta del secondo , che provvede a sottoscrive

  • si può quindi sostenere nell'eventuale nuovo reclamo che in virtù della mancanza di uno dei 2 soggetti nelle operazioni di certificazione dell'ordine cronologico non vi e' certezza della data e delle ora del deposito?

  • inoltre il professionista delegato ha depositato copia della ricevuta che avrebbe rilasciato all'altro offerente   riportante la data del deposito (antecedente alla data del deposito del reclamante) ma non l'ora,  

-al contrario il delegato non ha depositato copia della ricevuta del deposito rilasciata al reclamante, che oltre a  riportare  la data ma non l'ora del deposito, riporta anche il numero di procedura RGE e l'anno,

  • tale documento dimostrerebbe la violazione dell'obbigo di segretezza all'atto della ricezione delle offerte e forse anche la violazione di altri obblighi da parte del professionista che potrebbero costituire ulteriori motivi di reclamo al collegio ?

  • Nell'avviso di vendita e nell'ordinanza, nel caso il prezzo di eventuale aggiudicazione è inferiore al prezzo base e non vi sono istanze di assegnazione, si legge quanto segue:” l'offerta è senza altro accolta qualora il delegato non ritenga di rimettere gli atti al GE evidenziando e motivando sull’esistenza di una seria possibilità di conseguire un prezzo maggiore con una nuova vendita;

  • nel caso specifico come risulta dalla cronistoria precedente, vi erano 2 offerte identiche in busta in quanto a prezzo e modalità di pagamento, uno dei offerenti, il reclamante, è stato escluso perchè assente, ed il delegato ha provveduto ad aggiudicare all'altro offerente senza alcuna gara

  • ma dovrebbe essere chiaro che se entrambe le offerte erano ammesse alla gara, erano molto probabili dei rilanci, anche questo potrebbe essere secondo voi nuovo motivo di doglianza, perchè vi era la seria possibilità di conseguire un prezzo maggiore ed il delegato non ha rimesso gli atti al GE?

 

Per concludere il Ge, senza entrare nel merito delle doglianze e senza entrare nel merito dei documenti prodotti tardivamente dal delegato compilati in difformità a quanto previsto dall'avviso di vendita , ha rigettato il reclamo per l'inammissibilità dell'offerta del reclamante perchè depositata senza allegare copia della visura camerale (mancanza che risulterebbe sanabile) .

 

 

Ritenete alla luce di tutto ciò sia il caso di presentare reclamo al collegio ? Nel caso quali argomenti suggerite adottare?

 

Grazie

 

 

savyfo pubblicato 22 giugno 2018

PS  Per Vs. conoscenza l'assenza del reclamante, è eventualmente documentabile con  causa di forza maggioire 

savyfo pubblicato 24 giugno 2018

Buongiorno Astalegale

perdonate l'insistenza , ma il reclamante dovrà eventualmente depositare reclamo al collegio entro e non oltre martedì 26 giugno 2018 , il Vs. parere sarà fondamentale per dare eventuale mandato ai legali di predisporre e depositare quanto necessario in 24 ore , sarebbe quindi gradito e urgente rivcevere le Vs. qualificate considerazioni entro la mattinata di lunedì 25 giugno...... scusate ancora l'insistenza e l 'urgenza e in ogni caso grazie 

inexecutivis pubblicato 24 giugno 2018

Cerchiamo di andare con ordine, premettendo che queste risposte non possono che offrire indicazioni di massima, al di là delle quali il forum non può spingersi poiché a tal fine sarebbe necessario uno studio accurato delle carte processuali.

In primo luogo il verbale di ricezione delle offerte è atto del professionista delegato (e precisamente atto pubblico redatto da pubblico ufficiale nell'esercizio delle sue funzioni) e dunque ai fini della sua redazione non è necessaria la contestuale presenza del presentatore.

Quanto all'ora del deposito, essa è necessaria solo quando è derimente, non già quando le date di deposito delle offerte sono diverse tra loro.

L'indicazione del numero della procedura sulla busta, pur incidendo sulla segretezza dell'offerta, non è suscettibile di pregiudicare gli esiti della gara quando il deposito delle buste viene eseguito presso il professionista delegato e questi ha fissato, per lo stesso giorno, le vendite di una sola procedura. In ogni caso, occorre dimostrare quale specifico nocumento ne è derivato.

L'art. 573 prescrive che nel caso di offerte uguali il bene viene aggiudicato all'offerente che ha per primo depositato l'offerta di acquisto.

Come abbiamo già detto, a nostro avviso in caso di pluralità di offerte (ed indipendentemente dal fatto che solo uno degli offerenti sia presente) non v'è spazio per valutazioni di sorta, e dunque il bene va aggiudicato, senza che sia necessaria la previa verifica della possibilità di conseguire un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita, poiché l'art. 573 c.p.c. non riporta la previsione contenuta nell'art. 572 c.p.c.

Infine, non riteniamo affatto che la dimostrazione di un'assenza dovuta a causa non imputabile possa giustificare la riapertura della gara.

Esigenze di stabilità e certezza della vendita depongono inequivocabilmente in questa direzione.

savyfo pubblicato 24 giugno 2018

Buonasera Astalegale 

grazie mille, come sempre siete molto professionali e molto chiari , vi confermo che da una ricerca appena eseguita,  il professionista delegato aveva fissato nello stesso giorno in orari diversi  almeno 4 diverse vendite per 4 diverse procedure......per cui come poteva sapere  a quale procedura esecutiva si riferiva   la busta sigillata priva di indicazioni , rilasciando ricevuta del deposito indicante il numero di procedura  ?

Inoltre permettetemi  riproporre la domanda circa la sanabilità della mancanza della visura camerale in busta, visto che sulla Vs. rivista leggo un articolo del dicembre 2017, firmato da un  Giudice del Tribunale di Monza della sezione esecuzioni immobiliari , che evidenzia la sanabilità  di tale mancanza.

Nel caso tale mancanza,  sia sanabile solo all'atto dell'apertura delle buste, allora forse ha un senso la  possibilità di  giustificare x cause di forza maggiore l'assenza del reclmamante? 

Quindi ritenete sanabile la mancanza della visura camerale che secondo il Ge avrebbe reso inammissibile il reclamante? Nel caso potete fornire dei precedenti o spunti utili da indicare nel reclamo al collegio ? 

Grazie 

inexecutivis pubblicato 27 giugno 2018

Rispondiamo volentieri alla ulteriore richiesta di precisazioni. L'indicazione della procedura di riferimento sulla busta presentata dall'offerente mina il principio di segretezza dell'offerta. Peraltro si tratta di un elemento che non va indicato, come si ricava dalla lettura dell'art. 571, ultimo comma, c.p.c.

Occorrerebbe però capire se, nel caso di specie, il numero della procedura è stato inserito prima o dopo l'apertura delle buste.

Se fosse stato inserito prima, si porrebbe, a nostro avviso, un problema di violazione del principio di segretezza della gara.

Se il vizio non è stato fatto valere con il reclamo ex art. 591 ter occorre esso potrebbe costituire motivo di opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento, su cui il vizio ha riverberato i suoi effetti (ai sensi dell'art. 159 c.p.c.), dimostrandosi che per effetto di quel vizio il bene è stato aggiudicato ad un soggetto diverso dall'avente diritto o ad un prezzo diverso da quello che si sarebbe ottenuto in mancanza dell'errore denunciato.

Confermiamo inoltre che la mancanza della visura camerale può essere sanata. È peraltro dubbio che l'offerta potesse essere esclusa per mancanza della visura (la quale serve a verificare i poteri rappresentativi dell'offerente). Non ci risultano precedenti in proposito ma riteniamo che l’offerta non fosse da considerarsi inammissibile, poiché quei poteri rappresentativi (ove esistenti) potevano essere agevolmente dimostrati in un secondo momento. Invero: non si rientra nelle cause di inammissibilità dell’offerta di cui 571, comma secondo, c.p.c. e non vi è incertezza sulle generalità dell’offerente, sul bene acquistato e sul prezzo offerto.

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