4 dubbi sulle aste immobiliari

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  • Ultimo messaggio 08 giugno 2017
sparrows81 pubblicato 29 maggio 2017

Salve ho i seguenti dubbi sulle aste giudiziarie, potete aiutarmi, ho chiamato il notaio ha detto che non sa nulla che si occupa solo di fare l'atto puo' essere questa cosa?

A tal proposito inizio proprio con la domanda sul notaio:

1) l'atto del giudice di trasferimento di proprietà del bene in seguito all'acquisto ha valenza di atto notarile, ma quindi che vuol dire: che il notaio posso anche non pagarlo?

2) estinguere i gravami che costo ha? supponendo che c'e' una ipoteca volontaria di 10 milioni di euro e 1 giudiziale di 10 milioni di euro, ma la casa supponiamo venga aggiudicata a 200 mila euro.

3) Ho letto su internet che si puo' chiedere la restituzione del costo di estizione gravami mediante la legge bersani, è vero? In Che modalità?

4) se la casa apparteneva ad una ditta di costruzioni che probabilmente l'ho ha costruito l'immobile ma almeno 15 anni fa, volendo usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa , posso evitare di pagare l'iva al 4% e le tasse tipiche di un acquisto da soggetto iva?

 

 

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inexecutivis pubblicato 02 giugno 2017

Rispondiamo separatamente a ciascuna delle domande formulate.

1. ildecreto di trasferimento equivale all'atto pubblico notarile. il compenso sarà dovuto al professioniste delegato, in base alle tariffe previste dal dm 227/2015.

2. il costo della cancellazione dei gravami è parri allo 0,5% della minor somma tra importo dell'ipoteca e prezzo di aggiudicazione.

3. la cancellazione gratuita delle ipoteche prevista dalla legge c.d. Bersani (l. 40/2007) non si applica alle esecuzioni immobiliari.

4. quanto all'iva, in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

 

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

sparrows81 pubblicato 05 giugno 2017

Salve,

grazie per le risposte,

in seguito alla risposta del  punto 1: i compensi sono dovuti in base dl dm 227/2015, mi sono attivato è ho verificato che nel mio caso ci sono in ballo ben 8800 di compenso.

a tal proposito volevo chiedere sono tutti a carico dell'acquirente? infatti in un simulatore che si trova su internet  (non so se posso mettere il link) escono fuori 8800 ma c'e' una voce c'e' dice: quota a carico dell'aggiudicatario euro 825, solo questo dovrei pagare?

Attività preliminari € 1.500,00

Aggiudicazione/assegnazione € 1.500,00

Trasferimento proprietà € 1.500,00

Distribuzione (x 2 debitori) € 3.000,00

 

Totale compenso (art. 2, cc. 1 e 8) € 7.500,00

 

Spese generali 10% (art. 2, c. 4) € 750,00

Compenso + spese generali € 8.250,00

 

 

Quota a carico dell'aggiudicatario (art. 2, c. 7) € 825,00

 

Infine per quanto riguarda la cancellazione dei gravami la regola è uguale per tutte e 3 le tipologie? ipoteche volontarie, ipoteche legali e pignoramento? perchè su internet si trovano notizie contrastanti ad esempio c'e' un aricolo uscito sul giornale "legamente.it" in cui si dice che per cancellare il pignoramento occore 262 euro, per le ipoteche volontarie 13 euro e per quelle legali 0,5%. 

Sul verbale c'e' scritto che la cancellazione è a cura e spese dell'aggiudicatario, tuttavia alcuni gravami non gravano sull'immobile, quelli pure devo estinguere io? perchè vengono riportati sul verabale se non vi gravano?

inexecutivis pubblicato 08 giugno 2017

La quota di compenso a carico dell’aggiudicatario è corretta. Precisiamo, tuttavia, che essa rappresenta l’importo netto, cui va aggiunto il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Confermiamo inoltre quanto abbiamo detto a proposito della cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti. Sul punto, in particolare, si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 8E del 4.3.2015, la quale ha precisato che "la base imponibile da assumere per la determinazione dell’imposta ipotecaria dovuta per le annotazioni di restrizione di beni da eseguire in forza di decreto di trasferimento è rappresentata, indipendentemente dalla circostanza che gli immobili liberati possano costituire l’intero compendio oggetto dell’ipoteca, dal minore valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione degli immobili trasferiti".

 

Osserviamo, infine, che sono a carico dell’aggiudicatario solo i gravami che pesano sull’immobile aggiudicato.

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